第一財(cái)經(jīng)記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，近日金融管理部門召集幾家全國性資產(chǎn)管理公司(AMC)開會(huì)，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。
化解金融風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是AMC的主責(zé)主業(yè)。市場分析認(rèn)為，幾大AMC在上述領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)，其參與有望加快風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)度，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場出清。
AMC參與優(yōu)勢明顯
繼協(xié)助化解P2P風(fēng)險(xiǎn)后，這是AMC又一次參與主要風(fēng)險(xiǎn)化解。
“讓全國性資產(chǎn)管理公司參與，有望加快已違約或已出險(xiǎn)的企業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)度，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場出清。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)處置方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，幾大AMC成立初衷就是為了化解積累風(fēng)險(xiǎn)，過去資產(chǎn)處置和化解參與標(biāo)的主要是制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)上下游或是地方政府，而當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)也成為不良資產(chǎn)處置的重點(diǎn)領(lǐng)域。
植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，一般機(jī)構(gòu)并不同時(shí)具備房企資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣、風(fēng)險(xiǎn)判斷與定價(jià)等能力。相較而言，幾家全國性資產(chǎn)管理公司優(yōu)勢明顯。AMC長期以來處置的不良資產(chǎn)主要就是以不動(dòng)產(chǎn)為主，引導(dǎo)推動(dòng)AMC參與化解風(fēng)險(xiǎn)，可以推動(dòng)市場主動(dòng)通過流動(dòng)性注入緩解房地產(chǎn)公司的困境。
中國信達(dá)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，AMC在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解、企業(yè)重組紓困、危機(jī)救助等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn);尤其是收購的銀行不良資產(chǎn)涉及大量不動(dòng)產(chǎn)抵押、爛尾樓項(xiàng)目，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置盤活經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品類型全面，具有人才、資源、專業(yè)和案例等諸多優(yōu)勢。
此外，市場化、法治化原則也是核心焦點(diǎn)。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這意味著不存在政府層面大規(guī)模的救企，金融機(jī)構(gòu)方面的作用會(huì)更大。“金融支持政策不斷全面和深化，類似金融手段和部分央企參與收購，將有助于加快此類問題資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)處置。”
量身定制化解風(fēng)險(xiǎn)
與此前承接不良資產(chǎn)進(jìn)行處置有所不同，在業(yè)內(nèi)看來，此次幾大AMC通過參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)化解，意味著將風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置關(guān)口前移。
“一邊是房子賣不掉，另一邊是融資存在困難，沒有流動(dòng)性支持，一些房企很難走出困境。”連平表示，房地產(chǎn)市場去年以來全面下行，部分房企存在的困難和問題實(shí)質(zhì)還是流動(dòng)性問題。在此情況下，需要一些既能夠提供流動(dòng)性，同時(shí)又有專業(yè)能力的機(jī)構(gòu)來解決問題。
中國信達(dá)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，房企負(fù)債端涉及銀行等金融機(jī)構(gòu)的大量債權(quán)，收購處置金融債權(quán)實(shí)際上是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán);AMC過往積累了豐富的處置經(jīng)驗(yàn)，并且是具有銀行、證券、信托等綜合金融功能的平臺(tái)，金融工具專業(yè)豐富。與此同時(shí)，AMC對(duì)當(dāng)前房企出險(xiǎn)原因及項(xiàng)目情況有比較深入的了解和分析判斷，可借助旗下專業(yè)房地產(chǎn)平臺(tái)或聯(lián)合優(yōu)質(zhì)房企，通過產(chǎn)業(yè)和金融的結(jié)合，更快速、更有效的化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)。
上述負(fù)責(zé)人稱，化解風(fēng)險(xiǎn)有助于實(shí)現(xiàn)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活低效資源、解決社會(huì)問題、暢通產(chǎn)業(yè)鏈等多個(gè)目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，能取得較大的社會(huì)效益。
值得注意的是，在化解風(fēng)險(xiǎn)過程中會(huì)給AMC帶來業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，但也要承擔(dān)相應(yīng)的市場風(fēng)險(xiǎn)。
目前或許是兼并收購的最好階段
2021年四季度以來，監(jiān)管頻頻釋放暖意：要求銀行業(yè)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目;多場關(guān)于房地產(chǎn)融資的重要會(huì)議相繼召開，維護(hù)行業(yè)“良性循環(huán)”等利好消息不斷傳出。
隨著融資政策的逐漸糾偏，融資市場開始呈現(xiàn)回暖趨勢。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2021年末，全國房地產(chǎn)貸款余額52.2萬億元，同比增7.9%，增速比9月末提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
不過，仍需注意的是，部分房企在短時(shí)間內(nèi)還面臨著較大的償債考驗(yàn)。銀保監(jiān)會(huì)2022年工作會(huì)議要求，壓實(shí)各方責(zé)任，有序推進(jìn)高風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)處置。妥善應(yīng)對(duì)不良資產(chǎn)反彈。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
明明表示，去年以來，隨著華夏幸福、恒大等個(gè)別房企的有序拆彈，風(fēng)險(xiǎn)化解得到緩釋。但未來仍需警惕，要有序推進(jìn)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)處置，高度關(guān)注現(xiàn)階段的金融、地方政府以及房地產(chǎn)等領(lǐng)域，避免風(fēng)險(xiǎn)再度回潮。
央行金融市場司司長鄒瀾近日表示，下一步，人民銀行將堅(jiān)決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發(fā)展模式的要求，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在連平看來，隨著房地產(chǎn)市場的逐步好轉(zhuǎn)，目前或許是兼并收購的最好階段。“當(dāng)前，以比較低的成本購買一些估值低、具有成長價(jià)值的資產(chǎn)，AMC參與具有積極性。另外，由于幾家全國性資產(chǎn)管理公司與地方資產(chǎn)管理公司有所不同，幾大AMC已經(jīng)有20多年的歷史，而20多年來房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多輪周期，因此這幾家機(jī)構(gòu)積累了很多經(jīng)驗(yàn)，也知曉如何評(píng)估和控制風(fēng)險(xiǎn)。(作者：杜川)
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