6月7日，北京住建委官網發(fā)布《關于加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）公開征集意見的公告，以加強北京已購共有產權住房回購、再上市等相關管理工作。對已購共有產權住房定義、回購條件及方式、上市交易細則、變更簽約主體的路徑、變更不動產權證等多個方面進行了明確。

明確回購、上市細則

(相關資料圖)

具體看來，回購方面，《通知》明確已購共有產權住房家庭取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額。不過，對于購房家庭因家庭成員患大病導致家庭生活困難確需轉讓房屋產權份額的，可以申請代持機構回購。其他原因申請回購的，需要經過區(qū)住房行政管理部門會同區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)財政、規(guī)劃和自然資源委區(qū)分局、區(qū)民政等部門召開聯(lián)席會審議通過。

值得注意的是，對于回購的價格，《通知》也作出了清晰的規(guī)定。回購價格按照購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定，計算公式為：回購房屋總價=房屋原購買價格×（1-折舊率×t1+物價水平指數(shù)×t2）。并確定年折舊率為2%，物價水平指數(shù)暫取定回購時點中國人民銀行公布的一年至三年定期存款利率（目前一年期為1.65%，二年期為2.15%，三年期為2.60%）。t1為折舊計算周期，自房屋交用之日起至回購協(xié)議簽訂之日止，單位為年，保留4位小數(shù)；t2為資金支付計算周期，為合同簽訂之日起至回購協(xié)議簽訂之日止，單位為年，保留4位小數(shù)。

也就是說，如果購房者在2019年6月8日簽訂購房合同購置了總價250萬元的70%產權的共有產權房，于2020年6月8日交付，且在2021年6月8日，取得了不動產權證，但是后來因為家人重病，向代持機構申請了回購，并于2023年6月8日簽訂了回購協(xié)議。那么購房者的回購總價則為250×（1-2%×3+2.6%×4）=261萬元，相對買入價格，總價上漲了約11萬元。

郭毅認為，回購考慮到折現(xiàn)率和物價水平，在“一減一增”之間，能夠對住房的價格進行更加合理的判定，既考慮到客觀上房子的損耗，同時也考慮到這個物價上漲對于房屋價值的提升的意義，還是非常科學的。

上市交易方面，《通知》指出，已購共有產權住房家庭取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。除此以外，《通知》還對多種特殊情況之下，不動產權證的變更和共有產權房的流通作出了較為明確的指示，并且對違規(guī)出租等情形提出了懲治措施。

對于本次政策的意義，合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，共有產權住房是一種全新的住房保障，在設計初期并沒有完全做到完備和成熟的狀態(tài)。此次政策，是對共同共有產權住房退出機制的整體修訂，讓共有產權住房體系購買、流通、退出機制形成一個完整的閉環(huán)。該政策給相關家庭一個合理的資產變現(xiàn)的通道，購房者可以根據(jù)自己的不同的情況去選擇對應的資產處理方式。

市場走勢將會怎樣？

公開消息顯示，2017年9月30日，北京推出的第一個共有產權房朝陽區(qū)錦都家園便吸引了12萬人搖號搶購427套房源。并且自此之后，多個共有產權項目均遭到購房者搶購。

2022年4月，北京大興區(qū)中建鄂旅投的星海星光里推出1095套共有產權房，銷售均價為29000元/平米，價格不及合生me悅的一半，全裝修交房，購房人產權比例70%，很快售賣一空。其中，在北京生活多年的張露（化名）是成功買入者之一。

張露告訴《華夏時報》記者，以前就聽說共有產權房可以交易，但是并沒有出細則，現(xiàn)在和限競房一樣，也能在拿證5年以后進行市場交易了。不過，對于拿證5年的年限要求，張露表示，我們買房子是為了住，并不是投資，也沒有那么多閑錢去考慮其他的房子，所以對這個并不是很在乎。

記者從星海星光里的銷售人員處了解到，該樓盤本來計劃明年年底交房，不過現(xiàn)在工程進度挺快，所以有可能今年提前交房。近期我們將加推二期1330套房源，預計到時候來購買的人肯定也還是會不少。

關注該樓盤的購房者周云（化名）告訴《華夏時報》記者，共有產權房的購房的門檻還是比較高的，外地戶口需要滿足連續(xù)五年社保的要求，而且還有優(yōu)先等級。買這個樓盤，如果不是大興區(qū)的社保的話，只能排隊在第五組，也就是最后一組。“我打算去碰碰運氣，不過感覺應該排不到”。

郭毅認為，當前，北京樓市剛需購房家庭是市場的主力，市場上還是會有剛需購房家庭愿意為共有產權房買單，畢竟共有產權房也是帶有產權性質的住房，也能夠捆綁學區(qū)等公共福利。

對于未來共有產權住房的價格走勢，郭毅認為，共有產權房在持有五年以上的時間后才能上市進行交易，在這段較長的時間內，北京的整體房價水平可能已經有了一定程度的提升。而且共有產權房的質量跟商品房處在較為齊平的水準，定價遠低于市場價格，所以在多年后交易，共有產權房還是具有一些升值空間。不過，共有產權房在流通中，還是要保持特有的產權性質，這也會相對應影響共有產權房升值空間。所以共有產權房的升值幅度肯定是遠低于周邊商品房的，同時，共有產權房的增值空間也和商品房一樣受到區(qū)位、交通以及配套等多方面因素的影響。

（文章來源：華夏時報）

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