買二手房，要掏一筆不菲的中介費，這種情況你遇到過嗎？不少購房者詬病房屋中介“以房屋價格為基準進行固定費率計費”的計費方式并不合理。一筆中介費可能相當于購房者好幾個月的收入，無形中增加了買房成本。

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近日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，提出房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用等。固定費率的中介費究竟從何而來？兩部門發文要求合理降低中介費，合理程度又該如何把握？

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購房方：中介費收費標準不合理

房屋中介：很多服務是“看不見”的

浙江省湖州市的市民王先生這段時間在看房，他認為房價高，中介費就高的收費標準并不合理。

王先生：比方說100萬元的商品房中介費2萬元，但400萬元的聯排別墅中介費將近10萬元。中介付出的時間成本和勞動成本是一樣的，那為何要憑房價多少收取中介費呢？還有抽成太高了，如果抽成2％，光是中介費就抵得上我一年的工資收入了。

房地產分析師張大偉指出，購房者對于中介費反映最多的聲音，就是房價高低對于中介費來說影響巨大，但是可能中介服務并沒有什么差別。

張大偉：比如說二三線城市一套100萬元或者幾十萬元的房產，和北京上海這種一線城市的幾千萬元的房產，對于中介來說，包括帶看、房產交易、過戶后續的流程貸款服務等，其實服務內容并沒有本質的區別，中介提供的勞動量基本是一致的，但是中介費有可能會相差幾十倍。

一方面，購房者認為目前的房屋中介費過高，按照房屋價格的固定比例收取中介費不太合理。但另一方面，房產中介機構也有不同看法。

安徽合肥某房產中介胡經理：不能說你買500萬元的房子，我收你1萬5千元，買20萬元的房子，我也收你1萬5千元。房源有成交方和維護房源的那一方，中間環節是很多的，比如說錄入人、維護人、委托人、委托書人、鑰匙人、攝影師以及實勘預約人，他們都要去分這筆傭金。

還有中介機構負責人指出，價格較低的房子可能交易周期也相對較短，而價格較高的房子成交速度會比較慢，房屋帶看量較大，成本也會隨之增高。另外，成交價高的房子，其信貸過程中的問題也更復雜，所以總價高的房子會酌情多收取一些中介費。

某房地產營銷機構總經理章惠芳：大多數的經紀人可能一年賣不了幾套房子，服務了10個甚至50個客戶，成交的也就是一兩個。他覺得自己付出了很多勞動，但實際上這個勞動最后是由成交的客戶來買單，所以成交的客戶又會覺得自己沒有獲得高達10萬元的服務。

此外，中介機構也表示，他們提供的中介服務包括評估費、咨詢費、買賣代理費、權證辦理服務費等。而對于大多數購房者來說，這些服務很多是“看不見”的，所以購房者覺得服務和收取的費用不成正比。

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新規提出合理降低中介費

房地產分析師：未來可探索分檔定價

據了解，在二手房交易中介費方面，我國此前曾實行政府指導價管理制度。2014年6月，國家發展改革委、住建部發布通知指出，房地產中介服務費用，實行市場調節價，由此我國房地產經紀業務逐漸實行市場調節價。

北京合碩機構首席分析師郭毅指出，低至百分之一點幾到最高百分之二點七的中介費費率已經在全國實行多年，是市場化博弈的平衡結果。近幾年對于中介費過高的“聲討”首先和房價的水漲船高有關。

房地產分析師張大偉認為，缺乏市場競爭也是高價中介費成立的主要原因之一。

張大偉：十年前，很多城市都有好幾家中介公司競爭，現在全國出現了一兩家獨大的格局。一方面是大型中介公司市場份額占比較高，另外中介費的費率又比較高，購房者可選余地小，所以中介費的高費率影響就凸顯出來了。

此次，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合發布的意見提出，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。郭毅認為，新規沒有對費率進行直接管制，留出了彈性空間，能夠兼顧企業自身的發展，同時也能夠滿足消費者的利益。

郭毅：針對一些成交周期較短且房價水平本身偏低的社區，制定的費率也相對較低；針對一些總價相對偏高且成交周期長、難度大的社區，制定的費率也相對較高，因為中介公司需要付出更多的服務成本。

那么合理降低究竟該怎么降？降多少才算合理？張大偉指出，未來的趨勢可能是按照意見中提出的“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”來探索。

張大偉：比如說300萬元以內的房產或者500萬元以內的房產按照二點幾的費率收中介費，但是500萬元以上、500萬元到1000萬元、1000萬元以上房產的中介費可能有封頂，然后中介費費率逐漸降低。

郭毅建議，部分地方可以試點精準化“指導價”。

郭毅：不同城市可能會針對不同板塊的特點，給出“一城一策”、“一區一策”的更精確的中介費收取標準的管理和指導，更有利于中介公司提升服務水平，同時還能滿足消費者的利益。

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專家：針對不同的項目來確定不同的計費方式

據了解，在二手房買賣中，北京的中介服務費率一般以2．7％為標準，實際過程中會根據市場、客戶的熟悉度等方面有一定折扣，目前中介費基本由買方承擔；上海的中介費通常是成交價格的3％，其中買家支付2％，賣家支付1％。

深圳率先采用“單邊代理”模式，買賣雙方通過獨立委托與受托中介機構形成單邊委托關系。中介方“各為其主”，以爭取委托方在實際交易中的合法利益最大化；重慶則是引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，推進相關制度改革。

清華大學土木水利學院副院長、清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，比較合理的定價方式是針對不同的項目來確定不同的計費方式，并不需要都和房屋的總價進行掛鉤。即使是和總價掛鉤，也不一定是以線性遞增的方式。在充分競爭形勢下，一定會有一些經紀服務的企業采用差異化的策略進行競爭，促進交易費率達到消費者們更能夠接受的合理水平。

吳璟：經紀服務費用應由雙方合理承擔，或者讓市場決定雙方各自應該承擔什么樣的費用。市場好的時候，趨于買方承擔更多成本，反之則賣方承擔多些。

吳璟認為，當前多數城市的中介費率確實偏高。但是，中介費率的回落需要以市場競爭的方式來回到一個合理水平。此次新出臺的十項措施就為促進競爭、促進服務透明的規范化創造了最重要的一些基礎條件。

吳璟：如果能落到實處，那么用不了多久，市場的力量就會把費率降到一個合理的水平。

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