買二手房，要掏一筆不菲的中介費(fèi)，這種情況你遇到過(guò)嗎？不少購(gòu)房者詬病房屋中介“以房屋價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行固定費(fèi)率計(jì)費(fèi)”的計(jì)費(fèi)方式并不合理。一筆中介費(fèi)可能相當(dāng)于購(gòu)房者好幾個(gè)月的收入，無(wú)形中增加了買房成本。
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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用等。固定費(fèi)率的中介費(fèi)究竟從何而來(lái)？?jī)刹块T發(fā)文要求合理降低中介費(fèi)，合理程度又該如何把握？
01
購(gòu)房方：中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理
房屋中介：很多服務(wù)是“看不見”的
浙江省湖州市的市民王先生這段時(shí)間在看房，他認(rèn)為房?jī)r(jià)高，中介費(fèi)就高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不合理。
王先生：比方說(shuō)100萬(wàn)元的商品房中介費(fèi)2萬(wàn)元，但400萬(wàn)元的聯(lián)排別墅中介費(fèi)將近10萬(wàn)元。中介付出的時(shí)間成本和勞動(dòng)成本是一樣的，那為何要憑房?jī)r(jià)多少收取中介費(fèi)呢？還有抽成太高了，如果抽成2％，光是中介費(fèi)就抵得上我一年的工資收入了。
房地產(chǎn)分析師張大偉指出，購(gòu)房者對(duì)于中介費(fèi)反映最多的聲音，就是房?jī)r(jià)高低對(duì)于中介費(fèi)來(lái)說(shuō)影響巨大，但是可能中介服務(wù)并沒有什么差別。
張大偉：比如說(shuō)二三線城市一套100萬(wàn)元或者幾十萬(wàn)元的房產(chǎn)，和北京上海這種一線城市的幾千萬(wàn)元的房產(chǎn)，對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，包括帶看、房產(chǎn)交易、過(guò)戶后續(xù)的流程貸款服務(wù)等，其實(shí)服務(wù)內(nèi)容并沒有本質(zhì)的區(qū)別，中介提供的勞動(dòng)量基本是一致的，但是中介費(fèi)有可能會(huì)相差幾十倍。
一方面，購(gòu)房者認(rèn)為目前的房屋中介費(fèi)過(guò)高，按照房屋價(jià)格的固定比例收取中介費(fèi)不太合理。但另一方面，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也有不同看法。
安徽合肥某房產(chǎn)中介胡經(jīng)理：不能說(shuō)你買500萬(wàn)元的房子，我收你1萬(wàn)5千元，買20萬(wàn)元的房子，我也收你1萬(wàn)5千元。房源有成交方和維護(hù)房源的那一方，中間環(huán)節(jié)是很多的，比如說(shuō)錄入人、維護(hù)人、委托人、委托書人、鑰匙人、攝影師以及實(shí)勘預(yù)約人，他們都要去分這筆傭金。
還有中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出，價(jià)格較低的房子可能交易周期也相對(duì)較短，而價(jià)格較高的房子成交速度會(huì)比較慢，房屋帶看量較大，成本也會(huì)隨之增高。另外，成交價(jià)高的房子，其信貸過(guò)程中的問(wèn)題也更復(fù)雜，所以總價(jià)高的房子會(huì)酌情多收取一些中介費(fèi)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳：大多數(shù)的經(jīng)紀(jì)人可能一年賣不了幾套房子，服務(wù)了10個(gè)甚至50個(gè)客戶，成交的也就是一兩個(gè)。他覺得自己付出了很多勞動(dòng)，但實(shí)際上這個(gè)勞動(dòng)最后是由成交的客戶來(lái)買單，所以成交的客戶又會(huì)覺得自己沒有獲得高達(dá)10萬(wàn)元的服務(wù)。
此外，中介機(jī)構(gòu)也表示，他們提供的中介服務(wù)包括評(píng)估費(fèi)、咨詢費(fèi)、買賣代理費(fèi)、權(quán)證辦理服務(wù)費(fèi)等。而對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些服務(wù)很多是“看不見”的，所以購(gòu)房者覺得服務(wù)和收取的費(fèi)用不成正比。
02
新規(guī)提出合理降低中介費(fèi)
房地產(chǎn)分析師：未來(lái)可探索分檔定價(jià)
據(jù)了解，在二手房交易中介費(fèi)方面，我國(guó)此前曾實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理制度。2014年6月，國(guó)家發(fā)展改革委、住建部發(fā)布通知指出，房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由此我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐漸實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
北京合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，低至百分之一點(diǎn)幾到最高百分之二點(diǎn)七的中介費(fèi)費(fèi)率已經(jīng)在全國(guó)實(shí)行多年，是市場(chǎng)化博弈的平衡結(jié)果。近幾年對(duì)于中介費(fèi)過(guò)高的“聲討”首先和房?jī)r(jià)的水漲船高有關(guān)。
房地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也是高價(jià)中介費(fèi)成立的主要原因之一。
張大偉：十年前，很多城市都有好幾家中介公司競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在全國(guó)出現(xiàn)了一兩家獨(dú)大的格局。一方面是大型中介公司市場(chǎng)份額占比較高，另外中介費(fèi)的費(fèi)率又比較高，購(gòu)房者可選余地小，所以中介費(fèi)的高費(fèi)率影響就凸顯出來(lái)了。
此次，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的意見提出，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。郭毅認(rèn)為，新規(guī)沒有對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制，留出了彈性空間，能夠兼顧企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)也能夠滿足消費(fèi)者的利益。
郭毅：針對(duì)一些成交周期較短且房?jī)r(jià)水平本身偏低的社區(qū)，制定的費(fèi)率也相對(duì)較低；針對(duì)一些總價(jià)相對(duì)偏高且成交周期長(zhǎng)、難度大的社區(qū)，制定的費(fèi)率也相對(duì)較高，因?yàn)橹薪楣拘枰冻龈嗟姆?wù)成本。
那么合理降低究竟該怎么降？降多少才算合理？張大偉指出，未來(lái)的趨勢(shì)可能是按照意見中提出的“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”來(lái)探索。
張大偉：比如說(shuō)300萬(wàn)元以內(nèi)的房產(chǎn)或者500萬(wàn)元以內(nèi)的房產(chǎn)按照二點(diǎn)幾的費(fèi)率收中介費(fèi)，但是500萬(wàn)元以上、500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元以上房產(chǎn)的中介費(fèi)可能有封頂，然后中介費(fèi)費(fèi)率逐漸降低。
郭毅建議，部分地方可以試點(diǎn)精準(zhǔn)化“指導(dǎo)價(jià)”。
郭毅：不同城市可能會(huì)針對(duì)不同板塊的特點(diǎn)，給出“一城一策”、“一區(qū)一策”的更精確的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的管理和指導(dǎo)，更有利于中介公司提升服務(wù)水平，同時(shí)還能滿足消費(fèi)者的利益。
03
專家：針對(duì)不同的項(xiàng)目來(lái)確定不同的計(jì)費(fèi)方式
據(jù)了解，在二手房買賣中，北京的中介服務(wù)費(fèi)率一般以2．7％為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際過(guò)程中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、客戶的熟悉度等方面有一定折扣，目前中介費(fèi)基本由買方承擔(dān)；上海的中介費(fèi)通常是成交價(jià)格的3％，其中買家支付2％，賣家支付1％。
深圳率先采用“單邊代理”模式，買賣雙方通過(guò)獨(dú)立委托與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”，以爭(zhēng)取委托方在實(shí)際交易中的合法利益最大化；重慶則是引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，推進(jìn)相關(guān)制度改革。
清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長(zhǎng)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，比較合理的定價(jià)方式是針對(duì)不同的項(xiàng)目來(lái)確定不同的計(jì)費(fèi)方式，并不需要都和房屋的總價(jià)進(jìn)行掛鉤。即使是和總價(jià)掛鉤，也不一定是以線性遞增的方式。在充分競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，一定會(huì)有一些經(jīng)紀(jì)服務(wù)的企業(yè)采用差異化的策略進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)交易費(fèi)率達(dá)到消費(fèi)者們更能夠接受的合理水平。
吳璟：經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方合理承擔(dān)，或者讓市場(chǎng)決定雙方各自應(yīng)該承擔(dān)什么樣的費(fèi)用。市場(chǎng)好的時(shí)候，趨于買方承擔(dān)更多成本，反之則賣方承擔(dān)多些。
吳璟認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)城市的中介費(fèi)率確實(shí)偏高。但是，中介費(fèi)率的回落需要以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式來(lái)回到一個(gè)合理水平。此次新出臺(tái)的十項(xiàng)措施就為促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、促進(jìn)服務(wù)透明的規(guī)范化創(chuàng)造了最重要的一些基礎(chǔ)條件。
吳璟：如果能落到實(shí)處，那么用不了多久，市場(chǎng)的力量就會(huì)把費(fèi)率降到一個(gè)合理的水平。
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