天氣轉冷，北京租賃市場也正式“入冬”，市場淡季疊加部分區域疫情反彈因素，11月北京租賃市場呈現加速降溫趨勢。11月29日，貝殼研究院發布數據顯示，11月北京市租賃成交量環比減少超過10%，各城區租賃市場均保持降溫趨勢。從租金水平來看，11月北京市平均月租金水平為84.9元/平方米，租金水平環比微跌0.8%，同比穩中微漲，相比于2019年同期微漲3.3%，租金水平自8月開始連續四個月保持下跌趨勢。

租金水平連續4個月下滑

根據貝殼研究院數據，2021年11月北京市租賃市場成交量環比減少10.7%，相比于2019年、2020年同期，由于疊加了短暫的小范圍區域的疫情反彈，租賃市場呈現加速降溫。從租金水平來看，2021年11月北京市平均月租金為84.9元/平方米，租金水平環比微跌0.8%，同比穩中微漲，相比于2019年同期微漲3.3%。

今年下半年，隨著畢業生的租賃需求集中釋放，北京市租賃市場在7月達到年內市場熱度高峰，8、9月租賃市場持續降溫，10月曾呈現小幅回溫，11月則延續此前的降溫趨勢，租金水平自8月開始連續4個月保持下跌趨勢。

豐臺西紅門地區某中介銷售人員告訴記者，雖未有明確劃分，但租賃市場存在明顯的淡旺季。春節后的2-3月返工潮、暑假期間的6-8月畢業季，都是傳統的租賃市場旺季。受疫情影響，北京流入人口明顯下降，傳統旺季的表現也發生偏移，而淡季則更加“慘淡”。

“目前北京整體上是‘差’的，不過也存在區域差異，畢竟租金水平的高低，受供需因素的影響。西紅門最近幾個月，附近有幾個公寓樓都在拆遷，房源少了，價格反而比之前旺季還要高一些。”上述中介人員表示。

為保障租賃市場供需均衡，近期北京市發改委、住建委聯合發布《關于報送2022年房地產投資計劃的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》中明確提出，要重點擴大了公租房、保障性租賃住房的增量建設供應，旨在提升租客的租住品質。其中，集體土地租賃住房的建設是保障性租賃住房的重要供給方式之一。據悉，北京市當前已經開工建設數十個集體土地租賃住房，即將陸續入市。

除此之外，北京還積極盤活存量資源。11月23日，北京市規劃和自然資源委員會公布，順義首批商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批，原則同意天竺萬科中心D座、萬科28街區2#樓商業辦公項目改建宿舍型租賃住房項目。上述商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目，預計將提供宿舍874間。

六成商圈租金環比下跌

市場熱度方面，北京各城區市場熱度均保持降溫，除豐臺、通州和大興區外，其余7個城區租金均環比下跌。從成交量來看，根據貝殼研究院數據，11月北京市10個城區成交量均環比減少，其中海淀、東城、通州、昌平及順義區環比減少超過10%。

從租金水平來看，11月豐臺、通州和大興區租金環比基本持平或微漲外，其余7個城區租金均保持環比下跌趨勢，跌幅不超過4%;有賴于有效的疫情防控，各城區租金同比均保持穩中微漲，相比于2019年同期水平，10個城區的租金水平均保持微漲。

今年北京租賃市場熱度TOP30商圈中八成商圈11月市場環比降溫，魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環比增加，六成商圈11月租金環比下跌。根據貝殼研究院數據，今年以來市場熱度TOP30的商圈中，11月回龍觀、望京、魯谷租賃市場熱度領先，魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環比增加，其余24個商圈均環比減少，其中降幅超過30%的為長陽、武夷花園。

從租金水平來看，11月TOP30商圈單平米月租金最高為酒仙橋(121.2元/平方米)、最低為長陽(45.1元/平方米)，套均月租金最高為雙井(10660.9元/套)、最低為順義城(3656.5元/套);TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙橋、舊宮、馬家堡、青塔、雙橋、順義城、武夷花園、玉泉營、棗園、常營等12個商圈環比微漲或基本持平，其余18個商圈租金水平均環比下跌，從同比來看，除了科技園區外，其余商圈均保持同比微漲。

成交周期延長

整體來看，11月北京房客源成交周期環比延長，不過房源出租難度低于疫情前同期水平。

根據貝殼研究院數據，11月北京房源成交周期為32天，環比延長1.8天，同比縮短13.4天，比2019年同期縮短7天。客源成交周期為12.8天，環比延長0.1天，同比延長1.6天，比2019年同期延長0.5天。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示，房客源成交周期自9月開始，連續3個月保持延長趨勢，傳統市場淡季，疊加短暫的疫情反彈，使得業主房屋出租難度提升，但對比2019年同期，房源更容易出租。客源成交周期高于疫情前水平，主要是經歷過疫情后，租客租賃時考慮的因素增加，如小區位置、物業等，決策周期延長。

黃卉預計，12月北京租賃市場保持降溫，租金水平或保持下跌。現階段租賃市場處于傳統淡季，高校畢業生租賃需求在6-8月集中釋放，租賃市場租賃需求減弱，9月開始進入傳統租賃市場淡季，預計12月租賃市場活躍度或保持下降，租金水平或繼續保持穩中回落趨勢。

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11月六成城市租金低于疫情前同期

房地產市場的“金九銀十”，恰是租賃市場的“銅九鐵十”，告別暑期的熱度高峰，全國租賃市場呈現加速降溫趨勢。11月29日，貝殼研究院發布數據顯示，根據貝殼研究院數據，11全國重點40城租賃市場成交量環比減少17.9%，從租金水平來看，全國重點40城租金水平為39.4元/平方米，租金指數環比下跌1.3%，同比穩中微漲，比2019年同期仍下跌4%。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示，今年租賃市場在7、8月達到年內市場熱度高峰，隨著畢業生租賃需求基本釋放，9月租賃市場進入淡季，10、11月保持降溫趨勢，由于短暫的疫情反彈11月有所加速。事實上，10月中下旬開始，部分區域陸續呈現出疫情短期反彈，在租賃市場淡季，部分城市的租賃市場加速降溫，不過有賴于有效的疫情防控，此輪疫情對租賃市場的影響限定在一定范圍內。

分城市來看，全國各能級城市均環比降溫，新一線及其他二線城市熱度環比三連降，一線及新一線城市相比于疫情前同期呈現微漲。

根據貝殼研究院數據，11月一線、新一線及其他二線城市租賃成交量均環比減少，降幅均超過10%，不過高能級城市降溫較緩。新一線及其他二線城市9、10、11月連續保持降溫趨勢，一線城市曾在10月有小幅回溫，主要是由于市場淡季租金下降，上海、北京租金敏感性租客租賃需求強化，成交量環比增加。

從租金水平來看，11月貝殼平臺一線城市月租金水平為75.4元/平方米，租金水平環比下跌1.2%，同比微漲，比2019年同期微漲1.4%;新一線城市月租金水平為30.5元/平方米，租金水平環比基本持平，同比微漲，比2019年同期微漲2.6%;其他二線城市月租金水平為24.6元/平米，同比微漲，仍低于2019年同期水平。

“去年由于疫情沖擊，租金水平低溫運行，今年有賴于有效的疫情防控措施，各能級城市租金均呈現同比微漲，其他二線城市租金仍低于疫情前水平。”黃卉稱。

不同于前兩年，今年11月全國各城市租賃市場均呈現降溫趨勢，哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環比降溫幅度最大，超過30%。全國重點40城租賃市場均處于傳統淡季，10月中下旬開始，小范圍區域疫情出現短暫反彈，加速了區域的租賃市場降溫。

11月超六成城市租金水平環比下跌，14個城市連續3個月及以上環比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9個城市11月月平均租金為近三年同期最低。根據貝殼研究院數據，11月全國重點40城中東莞、杭州、南昌、廈門、武漢和沈陽市等15個城市租金水平環比微漲或基本持平。

在地產分析師嚴躍進看來，租賃市場的不景氣，也受房地產市場大環境的影響，北京等一線城市屬于高點回落，而二三線城市則是重心的轉移。信貸政策加碼，讓二手房市場急速入冬，一大部分城市的二手房處于“難賣又難租”的困境。

整體來看，11月全國房源成交周期走高，客源成交周期基本持平，但兩者均高于疫情前同期水平。

根據貝殼研究院數據，11月全國重點40城房源成交周期為49.2天，環比延長3.7天，同比縮短3.4天，比2019年同期延長7.1天;客源成交周期為10.3天，環比、同比均基本持平，比2019年同期延長2.3天。

黃卉稱，由于租賃市場繼續變冷，房源成交周期11月保持延長趨勢，房屋出租難度提升。客源成交周期維持在較高位，8-11月變化較小，變化幅度在0.5天以內，經歷過疫情后，租客在租房的決策時間延長，以降低租賃過程中的風險。

貝殼研究院方面預計，今年12月全國租賃市場熱度將繼續保持低溫，在疫情不反彈的情況下11月受疫情抑制的部分區域的租賃需求釋放，局部區域或會呈現回溫趨勢。

報告稱，今年10月中下旬開始，部分區域出現疫情反彈，11月全國重點40城租賃市場加速降溫，各能級城市均保持降溫趨勢。由于目前仍處于租賃市場淡季，在春季前租賃需求較弱，12月租賃市場仍將保持低溫趨勢。此外在疫情不出現反彈的情況下，預計11月部分區域受疫情抑制的租賃需求會在12月釋放，部分小范圍區域或會出現租賃市場小幅回溫的趨勢。(記者 王寅浩)