購買商住房注意事項

商住房，即商住兩用房，既可以用作居住用房，又可以注冊公司從事商業活動。其本質上屬于非住宅，是將非住宅用地開發建設成可居住房屋，而且在房產證上也注明了是商業、辦公類產權。

土地使用權年限，如果40年，就是商住兩用房，按照商業用房貸款利率（最低上浮10%），首付5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭貸款利率（最高下浮30%），大部分城市首付20%（首套）。

對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面,樓上是住房，產權為同一人。

(資料圖)

與普通住宅相比，商住房最大的優點就是價格低。商住公寓一般以高層、小面積為主，容積率較高，售價相對低出不少。對于那些暫時無法承擔普通住宅或者沒有購房資格的人來說，作為一種過渡型住宅，商住房是一種合適的選擇。

其次，商住房比普通住房高，可隔成兩成。如房本面積為60平方米，那么，實際居住面積就可達到120平方米。既然是商住兩用房，就可將樓下作為店面，樓上作為住房。如此看來，商住房不僅滿足了居住功能，也兼具投資功能。

與普通住宅相比，商住房購買門檻相對較低。盡管商住房有價格低、不限購的優勢，但其缺點也是十分明顯的：

1、商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，普通住宅則是70年；

2、商住房最低首付比例為45%，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍，且不能使用住房公積金貸款；

3、商住房不能落戶；

4、商住房不能享受學校、商業、居委會等配套服務；

5、商住房在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高；

6、商住房水電費、供暖費、物業費等費用標準高于普通住宅，且商住房基本上沒有燃氣，只能用電磁爐；

7、商住房居住密度相對較大，宜居性較差；

8、由于很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難，而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。

商住房雖然滿足了部分群體的居住需求，但是潛在的問題和風險也特別多。商住房的形成有其歷史原因，就目前來說，一二線乃至三四線總庫存還是不少的，這也導致了商住房升值空間小、漲幅緩慢。如遇房價下跌，商住房首當其沖，將比普通住宅更快更早下跌，以上是需要購房者審慎考慮的內容。

(華龍網綜合）

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