（一）整體量?jī)r(jià)齊升，二季度回暖持續(xù)性顯露不足
上半年成交好于去年同期，年內(nèi)先揚(yáng)后抑。進(jìn)入2023年，前期出臺(tái)的利好政策初步發(fā)酵，一季度積壓的需求大規(guī)模集中釋放，進(jìn)入二季度復(fù)蘇動(dòng)能減弱，本輪復(fù)蘇的持續(xù)性顯露不足。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月重點(diǎn)60城新房成交12687。21萬(wàn)㎡，同比上漲21%。從月度來(lái)看，呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)，3月迎來(lái)小陽(yáng)春行情，成交量達(dá)到年內(nèi)峰值，4、5月成交熱度逐步減退。
房企推盤力度一般，新房去庫(kù)存取成效。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，批準(zhǔn)上市面積呈現(xiàn)先升后降的態(tài)勢(shì)，3月份小陽(yáng)春到來(lái)，房企推盤熱情高漲，推盤量達(dá)到年內(nèi)峰值，隨后推盤量逐月下滑，2023年1-5月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積為5849。04萬(wàn)㎡，較去年同期上升5。1%。整體推盤量較去年變化不大，可見(jiàn)房企上半年的推盤熱情稍顯保守。從庫(kù)存來(lái)看，截止至2023年5月，重點(diǎn)城市庫(kù)存面積為19721。44萬(wàn)㎡，環(huán)比下降2。8%，同比下降17。9%，去化周期約15。4個(gè)月。上半年尤其是一季度去化態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，加之供應(yīng)量處于歷史較低位，帶動(dòng)整體庫(kù)存量回落，去庫(kù)存取得了一定的效果，但整體仍然在歷史中高位徘徊。
【資料圖】
房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上行，漲幅連續(xù)7年收窄。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月重點(diǎn)60城新房成交均價(jià)為18611元/㎡，較去年同期上漲1。8%，漲幅較2022年收窄3個(gè)百分點(diǎn)。從月度來(lái)看，房?jī)r(jià)先降后升，年初1-2月房?jī)r(jià)連續(xù)兩月回落，3月份升至18523元/㎡，小陽(yáng)春到來(lái)，市場(chǎng)信心提升，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較足。自2017年開(kāi)始，新房?jī)r(jià)格漲幅逐年收窄，今年房?jī)r(jià)漲幅降至歷史低位，在行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期、市場(chǎng)下行等背景下，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力略顯不足。
（二）一線城市漲勢(shì)穩(wěn)健持久，杭州、成都等重點(diǎn)城市點(diǎn)狀復(fù)蘇
各等級(jí)城市成交同比全線上升，一線城市韌性最強(qiáng)。從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)60城來(lái)看，2023年1-5月，一線城市成交同比上升34。7%，二線城市同比上升19%，三四線城市同比上升24。2%。從同比走勢(shì)來(lái)看，二線和三四線城市自3月份開(kāi)始升幅呈現(xiàn)收窄跡象，一線城市需求最為堅(jiān)挺，不僅保持著最高的漲幅，至5月份同比漲幅才略有收窄。今年初，積壓的需求開(kāi)始大規(guī)模集中釋放，帶動(dòng)各等級(jí)城市成交同比拉升，但是在這一波需求釋放接近完畢后，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足，成交同比漲幅逐漸回落，到5月份，三四線城市成交同比漲幅已經(jīng)回落至8。5%，二線城市保持在17。1%，一線城市最高為84。3%。從環(huán)比來(lái)看，2月份各等級(jí)城市環(huán)比全部轉(zhuǎn)正，3月一線城市漲勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，二線和三四線城市漲幅收窄，4月回暖持續(xù)性不足，各等級(jí)城市成交全部轉(zhuǎn)降，5月二線城市獨(dú)升，二線熱點(diǎn)城市成為近期松綁調(diào)控的主力軍，政策逐步發(fā)酵的帶動(dòng)下成交水平止跌轉(zhuǎn)升，而一線城市由于長(zhǎng)期政策嚴(yán)控，局部松綁力度偏弱，上漲動(dòng)力不足。
城市呈點(diǎn)狀復(fù)蘇，北深杭等城回溫持續(xù)性較強(qiáng)，成都短暫回落后逆勢(shì)上升。根據(jù)重點(diǎn)城市復(fù)蘇特征，現(xiàn)分為三類：穩(wěn)步復(fù)蘇、短暫復(fù)蘇、持續(xù)低溫。在本輪周期中，穩(wěn)步復(fù)蘇的城市集中于以北京、深圳、杭州為首的一線和熱點(diǎn)二線城市，在本輪復(fù)蘇行情中持續(xù)性較強(qiáng)，3-4月份成交量穩(wěn)步回升，與此同時(shí)，包括成都、寧波、武漢、廈門等城市在3月復(fù)蘇后短暫回落，5月再次回漲，市場(chǎng)需求較足；部分城市在3月需求集中釋放后，4、5月開(kāi)始連續(xù)回落，包括廣州、上海為首的一線城市以及南京、蘇州、大連等二線城市，市場(chǎng)回暖的持續(xù)性偏弱；另外，持續(xù)表現(xiàn)較為低迷的城市以部分弱二線及大部分三四線城市為主，如南昌、海口、肇慶、南通等。
（三）一季度剛性需求集中釋放，二季度改善性需求回升
上半年大致分為兩個(gè)階段：第一階段為剛性需求的釋放，第二階段為改善性需求的崛起。一季度，大量積壓的剛性購(gòu)房需求集中釋放，帶動(dòng)剛需成交占比提升。進(jìn)入二季度后，隨著前期以剛性需求支撐的熱度減退，改善性需求崛起。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月重點(diǎn)10城100㎡以下的剛需成交占比為31。7%，較上月回落1。3個(gè)百分點(diǎn)，較今年最高峰2月份回落4。7個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，100-120㎡以及120㎡以上占比均提升，分別較上月提升0。5和0。8個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入4月份以來(lái)，120㎡以上的改善性需求在不斷擴(kuò)大，從季度來(lái)看趨勢(shì)更為顯著，今年二季度（截止至5月）120㎡以上成交占比達(dá)39。8%，達(dá)到2022年以來(lái)的季度最高占比，改善性市場(chǎng)正在崛起。
作為衡量購(gòu)房者對(duì)總價(jià)承受能力的指標(biāo)，分總價(jià)段成交情況也能體現(xiàn)剛需和改善市場(chǎng)之間的博弈。2023年2季度，總價(jià)200萬(wàn)以下成交占比為36。5%，較一季度下降4。5個(gè)百分點(diǎn)，200萬(wàn)以上成交占比全部提升，其中200-500萬(wàn)總價(jià)段成交占比提升2。3個(gè)百分點(diǎn)，升幅最大。一季度，剛性需求大量釋放，低總價(jià)剛需產(chǎn)品最為暢銷，進(jìn)入二季度，隨著前期積壓的剛性需求釋放完畢，高總價(jià)的改善性產(chǎn)品重新回歸。長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)改善性需求將會(huì)成為市場(chǎng)的重要支撐力量。
（四）局部區(qū)域松綁政策取得一定成效，購(gòu)房需求向近郊板塊傾斜
購(gòu)房需求向近郊板塊聚集特征初顯。從區(qū)域偏好來(lái)看，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月重點(diǎn)10城近郊區(qū)成交占比為50。9%，較去年上升2。3個(gè)百分點(diǎn)，主城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)成交占比均回落，分別占比33。8%和15。3%，較去年回落1。9個(gè)和0。3個(gè)百分點(diǎn)。今年來(lái)看，近郊市場(chǎng)率先復(fù)蘇，一方面近郊區(qū)樓盤較為集中，購(gòu)房者選擇范圍較為廣泛，加上配套條件等優(yōu)于遠(yuǎn)郊，并且價(jià)格低于主城區(qū)而受到歡迎，另一方面，今年以來(lái)多城松綁了近郊板塊的限購(gòu)等限制性政策，一定程度上激發(fā)需求釋放。
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