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央行、國家金融監管總局出臺住房信貸新政策 首套住房商業性個人住房貸款 最低首付款比例統一為不低于20%
澎湃新聞記者 陳月石
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萬眾期待的降低存量首套住房貸款利率政策和優化差別化住房信貸政策，正式官宣。
8月31日晚間，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
同時，兩部門對現行差別化住房信貸政策進行調整優化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
澎湃新聞對降低存量首套住房貸款利率新規和調整優化差別化住房信貸政策的重點進行了梳理。
1.存量首套住房商業性個人住房貸款包括哪些？
符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。
2.什么時間可以申請？
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請。兩部門也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。
3.調整方式有哪些選擇？
調整方式有兩種，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。
4.調整幅度有多大？
具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
以上海為例，在2019年10月參考LPR的房貸利率新政落地后，上海執行的首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，而從自2021年7月24日起，上海首套房貸利率下限為LPR+35基點，購房者能獲得調整存量首套房的幅度，需要參考原貸款發放時上述下限標準。
據悉，本次存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整，平均降幅大約為0.8個百分點，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設降至4.3%，每年可以節省5000多元利息。
5.申請新發放貸款置換存量貸款，資金用途明確
兩部門明確，申請新發放貸款置換存量貸款時，新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
金融機構應嚴格落實相關監管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。
6.二套住房利率政策下限調整至不低于LPR加20個基點，首套不變
兩部門本次調整優化差別化住房信貸政策，其中一個重點是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。此前，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。去年5月15日，兩部門調整差別化住房信貸政策時，已經將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，當時二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限未進行調整。
7.全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限將統一
本次調整優化差別化住房信貸政策的另一個重點是，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。
也就是說，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
即在實施“限購”措施的城市，調整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%。
8.哪些城市、銀行會調整
兩部門明確，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
同時，銀行應根據各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
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