1、都一年了，為什么物業(yè)、住建局、執(zhí)法局都管不了？還是不想管？整改難點在哪里？
(資料圖片)
物業(yè)，住建局，執(zhí)法局（我理解是城管）3個機(jī)構(gòu)/部門都有權(quán)，有法律依據(jù)來管。
難點，我個人理解是瓜分的住戶是游擊性的占地作業(yè)，“敵”查我退，“敵”退我分。
我自己所在的小區(qū)，廣州番禺的，一樓別說外擴(kuò)性的圍地獨(dú)占，在自己的一樓花園搭個陽光房，主體結(jié)構(gòu)一立起來，物業(yè)及城管就會上門要求限期拆除。
所以每個地區(qū)對這類違建的容忍度、敏感度也會有差別。
2、為什么物業(yè)隨意放施工卡車進(jìn)來，這背后有什么貓膩？開發(fā)商銷售一樓時口頭承諾業(yè)主可以圈地使用，是常見套路嗎？
不排除物業(yè)不作為，或有既得利益者。
物業(yè)管理公司有權(quán)代表全體業(yè)主要求違法、違約業(yè)主將違章建筑予以拆除、恢復(fù)綠地，這是物業(yè)管理公司的義務(wù)。
很多這種沒有在產(chǎn)權(quán)本上標(biāo)明的自有花園面積，只是銷售的滿口承諾。這個就算開發(fā)商寫在合同，也沒有效力。一樓帶花園，必須符合當(dāng)時經(jīng)規(guī)劃部門批出的《建筑工程許可證》應(yīng)附建筑平面圖，方可有合理合法法律效力。不然，無論是誰(包含房地產(chǎn)商)，私自變動花園商業(yè)用地都是屬于侵吞公共性園林綠化。
3、業(yè)主違反物權(quán)法了嗎？相關(guān)部門是否可以進(jìn)行強(qiáng)制性的拆除？
應(yīng)該是違反《民法典》（ 自2021年1月1日起施行。物權(quán)法同時廢止。）
《民法典》，第二百七十三條 【業(yè)主對共有部分的共有權(quán)及義務(wù)】
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第二百七十四條 【建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等場所和設(shè)施屬于業(yè)主共有財產(chǎn)】。。。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。可以要求其限期拆除。
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