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投資要點
上周（2023.7.1-2023.7.7，下同）：上周房地產板塊（中信）漲跌幅+1.3%，同期滬深300、萬得全A指數漲跌幅分別-1.0%，-0.1%，超額收益分別為+2.3%、+1.4%。29個中信行業板塊中房地產位列第15。
房地產基本面與高頻數據：
（1）新房市場：上周38城新房成交面積225.8萬方，環比-55.0%，同比-35.8%；2023年7月1日至7月7日累計成交225.8萬方，同比-35.8%。今年截至7月7日累計成交9332.5萬方，同比+1.6%。
（2）二手房市場：上周17城二手房成交面積132.4萬方，環比-21.7%，同比-10.4%；2023年7月1日至7月7日累計成交132.4萬方，同比-10.4%。今年截至7月7日累計成交4489.9萬方，同比+47.5%。
（3）庫存及去化：14城新房累計庫存9307.3萬方，環比-1.7%，同比-0.9%；14城新房去化周期為14.6個月，環比變動-0.2個月，同比變動-1.1個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.2個月、8.9個月、15.8個月、37.4個月，環比分別變動-0.3個月、-0.1個月、+0.1個月、+0.5個月。
（4）土地市場：2023年7月3日-2023年7月9日百城供應土地數量為200宗，環比-73.7%，同比-68.5%；供應土地建筑面積為1237.3萬方，環比-76.2%，同比-57.7%。百城土地成交建筑面積918.5萬方，環比-79.4%，同比-70.7%；成交樓面價811元/平，環比-63.4%、同比-43.9%；土地溢價率0.1%，環比-5.8pct，同比-3.1pct。
重點數據與政策：全國層面：住建部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》提出，健全城市更新多元投融資機制，加大財政支持力度，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續前提下，提供合理信貸支持，創新市場化投融資模式，完善居民出資分擔機制，拓寬城市更新資金渠道。地方層面：深圳、合肥、福州、廈門、九江、潛江、安慶等多城放松公積金貸款政策，提高最高貸款額或降低公積金貸款首付比例。深圳規定住宅類建設項目應在1年內開工、4年內竣工。韶關宣布將降購房首付、補貼契稅等政策延期至今年底。
周觀點：由于6月最后一周房企沖刺半年度業績，7月第一周新房銷售環比大幅下降，同比降幅超35%；二手房銷售同比降幅超10%。地產行業基本面進一步下行。我們認為若地產的疤痕效應在下半年持續，銷售的惡化將會導致房企投資更加謹慎。政策方面上周多地出臺貸款政策，我們預計三季度將出臺自上而下的放松政策：如對于房價下跌的城市，進一步下調貸款首付比例；同時在供給端放寬融資限制，帶動整個行業的融資需求提升。此時點對地產股不必太過悲觀，推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益于市場復蘇和政策放松；同時建議關注物業和代建行業的投資機會。1）開發商：保利發展、招商蛇口、越秀地產、濱江集團，建議關注華發股份、中國海外發展、保利置業集團；2）物業公司：華潤萬象生活、碧桂園服務、保利物業、越秀服務；3）代建公司：綠城管理控股。
風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。
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