“我們樓盤社保入圍的最低要求已達(dá)到200多個(gè)月。”日前，位于杭州市拱墅區(qū)的杭曜置地中心一名置業(yè)顧問告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，該樓盤再加推一次就清盤了，但每期開盤的社保入圍月數(shù)都呈逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)。“前幾期都是繳納100多個(gè)月社保就有購(gòu)房資格，但最近一期開盤預(yù)計(jì)需要超過200個(gè)月。”

中指研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，杭州市區(qū)新房供應(yīng)規(guī)模不足80萬(wàn)平方米，環(huán)比下降超4成；新開盤方面，4月共計(jì)新開盤55次，新開盤房源套數(shù)6400余套，合計(jì)有18425組客戶登記，平均中簽率34.8%，流搖率41.8%。

不過，記者注意到，具體到杭州市各區(qū)縣，樓市開盤去化情況并不一致，按區(qū)域、板塊不同呈現(xiàn)出熱度分化趨勢(shì)。其中，申花和未來科技城等板塊成交量靠前，而臨平區(qū)、富陽(yáng)區(qū)等郊區(qū)則存量較多。

(資料圖)

對(duì)此，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生告訴記者，區(qū)域分化是市場(chǎng)化選擇的結(jié)果。當(dāng)前，杭州樓市主力需求仍以改善型為主，這恰恰和外圍區(qū)域的供應(yīng)存在一定程度的錯(cuò)配。“圍繞外圍市場(chǎng)的主力客群出臺(tái)針對(duì)性政策，可能會(huì)起到一定的積極作用。”

量?jī)r(jià)齊升

自今年1月至今，杭州樓市整體呈現(xiàn)出逐步回暖的態(tài)勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年第17周，由于主城區(qū)多個(gè)熱銷樓盤入市，成交規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)37.8%，成交面積為31.9萬(wàn)平方米；成交均價(jià)達(dá)36020元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.4%。分區(qū)域來看，余杭區(qū)和拱墅區(qū)成為杭州市區(qū)成交量翹楚，其中，拱墅區(qū)成交量達(dá)到7.9萬(wàn)平方米，占市區(qū)成交總量的24.6%。

在成交規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，杭州新房市場(chǎng)均價(jià)也呈上漲趨勢(shì)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上城區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)均價(jià)分別達(dá)到約6.3萬(wàn)元/平方米、4.9萬(wàn)元/平方米和4.3萬(wàn)元/平方米，環(huán)比漲幅均超過20%；成交套數(shù)則分別達(dá)到137套、212套和569套。

這只是今年以來杭州樓市成交量明顯增長(zhǎng)的一個(gè)縮影。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，

今年3月，杭州樓市迎來“金三”行情，成交量回歸“萬(wàn)套時(shí)代”。杭州全市共有499個(gè)項(xiàng)目推盤，合計(jì)成交商品房12873套，環(huán)比上漲158.4%，同比上漲180.5%；成交均價(jià)32198元/平方米，環(huán)比上漲7.1%，同比上漲1.5%。

中指研究院方面表示，這主要是由于受到降低利率、調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化等外部利好因素刺激，“市場(chǎng)購(gòu)房情緒確實(shí)在好轉(zhuǎn)，成交出現(xiàn)了復(fù)蘇”。

在資深房產(chǎn)媒體人葉建英看來，今年3月，杭州商品住宅量?jī)r(jià)齊升的原因，一方面是因?yàn)榇汗?jié)以后各路政策，特別是銀行信貸放松的開門紅效應(yīng)；另一方面則是因?yàn)橘?gòu)房者向市中心集中，因此助漲了平均房?jī)r(jià)的上升。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月，杭州市新房市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模雖然有所下降，但新開盤熱度仍較高。4月在多個(gè)紅盤帶動(dòng)下中簽率走低，整體新開盤熱度仍較高。價(jià)格方面，4月，杭州新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.01%，漲幅較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲1.44%。

在杭州樓市迎來整體回暖的大背景下，各大房企也加大了出貨力度，力求加速去化并回籠資金。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州房企銷售流量榜前三名和權(quán)益榜單前三名均為濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)和萬(wàn)科地產(chǎn)，流量銷售業(yè)績(jī)分別達(dá)到243.17億元、211.56億元和65.16億元；權(quán)益銷售金額分別為194.81億元、190.43億元和49.13億元。

“位處杭州市場(chǎng)銷售第一梯隊(duì)的濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)和萬(wàn)科以大幅領(lǐng)先的規(guī)模增速，再次演繹了‘大象快跑’。”克而瑞研究報(bào)告稱。

分化明顯

盡管杭州樓市整體趨穩(wěn)復(fù)蘇，但縱觀全市，不同區(qū)域間的熱度差距較大。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月底，杭州全市可售面積較2022年同期下降了9.4%，出清周期較2022年同期下降了2個(gè)月。但除申花和未來科技城等熱門核心板塊外，臨平區(qū)、富陽(yáng)區(qū)和蕭山區(qū)的存量房較為集中，庫(kù)存去化壓力較大。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，富陽(yáng)區(qū)的隱性去化庫(kù)存量達(dá)到182.5萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到33.2個(gè)月，臨平區(qū)和臨安區(qū)的去化周期分別達(dá)到18.8個(gè)月和17個(gè)月。相較之下，余杭區(qū)盡管也有137.8萬(wàn)平方米的隱性去化庫(kù)存量，但去化周期僅為5.8個(gè)月。

在高院生看來，造成杭州市不同區(qū)域、板塊分化嚴(yán)重的首要原因還是價(jià)格。“外圍區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，甚至有回落的風(fēng)險(xiǎn)，單純依靠行政干預(yù)很難解決問題。”

除價(jià)格因素外，配套設(shè)施等資源的差異性是導(dǎo)致分化明顯的第二大原因。高院生表示：“交通、教育、醫(yī)療等配套實(shí)施完善，可在一定程度上促進(jìn)剛需群體購(gòu)房需求釋放，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的職住平衡。除此之外，還應(yīng)考慮就業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套等問題。”

葉建英告訴記者，自2022年全國(guó)樓市整體降溫以來，杭州樓市也進(jìn)入了全面分化階段。“主要表現(xiàn)為限價(jià)嚴(yán)格的市中心區(qū)域樓盤相對(duì)熱銷，而近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域相對(duì)滯銷，各個(gè)區(qū)域熱冷不均。”

中指研究院方面也表示，今年一季度，杭州樓市整體各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)亮眼，房地產(chǎn)政策短期內(nèi)再度優(yōu)化的預(yù)期較小。但中簽率、二手房帶看量等市場(chǎng)先行指標(biāo)有走弱趨勢(shì)，且郊區(qū)市場(chǎng)行情依舊冷清，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢靠。

另?yè)?jù)葉建英介紹，杭州樓市確實(shí)存在“改善熱、剛需冷”的問題。“在增加改善房源供給方面，一要增加市中心宅地的供應(yīng)量。事實(shí)上，自2022年下半年以來，杭州市宅地出讓已經(jīng)在向市中心集中。二是降低容積率，特別是近郊區(qū)域增加低密宅地，能夠引導(dǎo)一部分購(gòu)房者到近郊購(gòu)買排屋或疊墅。”

“近年來，杭州市近郊優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了杭州常住人口增加的速度。”葉建英進(jìn)一步表示，“所以，杭州樓市在未來一段時(shí)間還會(huì)繼續(xù)維持市中心改善房源供應(yīng)偏緊，而近郊剛需房源總體供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾。”

精準(zhǔn)施策

此外，值得注意的是，從3月底開始，杭州樓市也出現(xiàn)復(fù)蘇行情走弱的趨勢(shì)。

克而瑞分析認(rèn)為，主要表現(xiàn)為在剛需、剛改類市場(chǎng)主力板塊樓盤的案場(chǎng)來訪和成交熱度已較2月份明顯回落，即便是品牌房企的主推項(xiàng)目，來訪量和成交量亦下滑了30%～40%。另一方面，在前期由限購(gòu)政策優(yōu)化調(diào)整而撬動(dòng)成交的區(qū)域，例如臨平和崇賢等，政策利好引發(fā)的市場(chǎng)正向反饋已變?nèi)酰鄶?shù)項(xiàng)目的開盤去化表現(xiàn)已回歸常態(tài)水平。

據(jù)了解，杭州市已出臺(tái)相關(guān)政策，力促遠(yuǎn)郊區(qū)存量房去化，以提高相關(guān)樓盤的銷售速度。

據(jù)杭州市人民政府此前發(fā)布的《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》，杭州市將進(jìn)一步放寬落戶政策。除進(jìn)一步優(yōu)化普通高校畢業(yè)生落戶、放寬技能人才落戶條件以及優(yōu)化完善居住證積分落戶政策外，還全面放開了縣域落戶政策。“在桐廬縣、淳安縣、建德市三縣（市）建立以合法穩(wěn)定住所或合法穩(wěn)定就業(yè)為條件的經(jīng)常居住地登記戶口制度，提升縣城落戶吸引力。”

不過，在高院生看來，放寬或放開落戶政策，并不意味著杭州樓市去化率會(huì)在短期內(nèi)能夠有所提高。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，放寬落戶政策對(duì)于促進(jìn)杭州人口流入有一定的正向作用，但對(duì)于購(gòu)房而言，短期內(nèi)并不會(huì)明顯見效，轉(zhuǎn)化為樓市購(gòu)買力。但從中長(zhǎng)期來看，人口流入和落戶對(duì)提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，會(huì)有一定的支撐作用。”

“放松大專落戶以及積分落戶的條件，會(huì)增加一部分新杭州人的房票，此舉對(duì)杭州樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展會(huì)起到一定的保障作用。”葉建英告訴記者，但從短期來看，這對(duì)杭州樓市的提振作用并不明顯。

“杭州樓市并不缺房票，缺的是改善性房源和存在一定價(jià)格差紅利的房源。對(duì)于銷售不溫不火的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，此前政策已經(jīng)調(diào)整為繳納一個(gè)月社保就可以買房，所以即使再放寬或放開落戶，短期內(nèi)增加的房票較為有限。”葉建英進(jìn)一步表示。

此外，除了放寬或放開落戶政策限制外，杭州市部分區(qū)縣還通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)去化。今年3月底，臨安區(qū)發(fā)布公告稱，繼續(xù)實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策，在今年3月15日～7月31日（以網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)）期間，在臨安區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)置總價(jià)不超過300萬(wàn)元的新建商品住房將基于房屋總價(jià)給予1.5%的補(bǔ)貼，該補(bǔ)貼將在取得房產(chǎn)證后發(fā)放。

高院生分析，出臺(tái)相關(guān)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，對(duì)于促進(jìn)需求釋放會(huì)有一定效果，但也和區(qū)域內(nèi)剛需購(gòu)房群體的比例也密切相關(guān)。“今年一季度，杭州市拱墅區(qū)出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，對(duì)刺激市場(chǎng)成交的效果比較明顯，但臨安區(qū)政策效果和拱墅區(qū)相比較弱，所以各區(qū)要圍繞需求端的結(jié)構(gòu)等精準(zhǔn)施策，而不是搞‘大水漫灌’式的補(bǔ)貼。”

（文章來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）

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