房地產業正在經歷一場深度、廣度空前的調整。

2021年下半年以來，信貸環境的緊縮，令房地產市場交易出現下滑。隨之而來的是，行業流動性也出現收緊。此后，雖然各級監管部門出臺穩樓市政策，但市場仍然維持調整態勢。至2023年上半年，市場的調整期仍未結束。

在這背后，有著深刻的時代背景變化：行業層面，隨著行業邁過供需平衡點，基本面發生了根本變化；政策層面，去杠桿大幕拉開，寬裕的融資環境難以再現。此外，人口紅利削弱，意味著房地產業正處于一個大周期的末端。

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對于房地產而言，一場迫不得已的回歸也在拉開。一方面，房住不炒深入人心，從使用屬性上看，房地產不再被視為投資品，而向居住和民生回歸。另一方面，去杠桿大勢難逆，從行業屬性上看，房地產正褪去金融色彩，向制造業和服務業回歸。

這也意味著，房地產業不僅將出現深遠的調整，還將表現出新的體量和形態。按照當前的城市化水平，房地產市場仍將維持一定的絕對規模。在人們對美好生活的不斷追求下，租賃、物業、裝修、代建、城市更新、產業地產等領域則孕育著更大的機會。在“大居住”的視野下，房地產將從狹義走向廣義，從單一變得豐富。

7月28日和8月4日，“博鰲·21世紀房地產論壇第23屆年會”分別于廣州、上海舉辦，論壇主題為“擁抱藍海：后紅利時代的路徑與想象”。通過閉門論壇的形式，與會嘉賓們對當下的市場進行了深入研判，同時針對房地產業下一階段的發展前景，給出自身的分析判斷，以及轉型方法論。

由21世紀產業研究院和中指研究院共同編制的兩份深度報告《復盤與啟示——深度調整下的房地產發展模式研究》《房地產行業競爭格局趨勢研究》，也在論壇期間發布。兩份報告分別著眼于對舊有發展模式的復盤，以及對未來發展前景的展望，既有研究價值，又頗具現實意義。

圖片來源：IC photo

自上世紀末啟動市場化改革以來，房地產市場經歷了20多年的快速發展。其間的多數時間，市場位于上升周期中，雖偶有調整，但其深度、廣度和持續時間，均不及當前。

與會嘉賓認為，這是由于房地產市場的供需基本面發生了重大變化。一方面，經過多年的快速發展，房地產市場的供應量大幅增加，住房供應不足的情況已經大大緩解。另一方面，需求也經歷了大量釋放的過程，且隨著人口紅利的削弱，后續的需求動能似乎不足。

與此同時，在“房住不炒”的政策導向下，強力的去杠桿措施開始實施，加之土地出讓方式的變化，令房地產很難再享受到金融紅利、土地紅利。

這種變化使得房地產市場很難再現以往的快速增長。因此，當市場再度進入調整期時，其深度和廣度均甚于以往。

對于當下的樓市而言，在告別普漲時代后，只剩下結構性的機會。與會人士認為，這種機會主要體現在兩個方面：城市化進程帶來的住房需求，主要體現在大城市；仍然強勁的改善性需求。

有與會人士指出，在這種變局下，房地產市場表現出四個方面的分化趨勢：

第一，城市之間的分化。熱點一二線城市的發展動能仍然存在，樓市存在機會，廣大三四線城市則后續動力不足。這不僅體現出“因城施策”的必要性，也造成了房企將新增投資嚴格控制在熱點一二線城市，其競爭也不斷加劇。

第二，城市內部的分化。即使在熱點城市，核心區域和遠郊區也表現出不同的市場熱度。這也傳導到土地市場，使得在同一城市內，不同區域的土地交易出現冷熱不均的局面。

第三，項目的分化。在當前的市場中，仍有一些熱銷的明星項目出現。雖然其示范作用非常強，但也僅僅存在于某些特定市場，不具有普遍性。相比之下，大部分新房項目的銷售情況低于預期。

第四，行業參與者的分化。民營房企的參與度有所下降，央國企的參與度不斷上升。

《房地產行業競爭格局趨勢研究》報告也指出，2023年上半年，銷售額TOP100企業中的央國企數量增加4家至40家，銷售額占比提升8.3個百分點至49.9%。反之，民營房企數量減少4家至52家，銷售額占比下降7.6個百分點至34.1%；混合所有制企業銷售額占比下降0.7個百分點至16.0%。

在本輪市場調整中，市場主體受到的沖擊程度前所未有，這也被認為是本輪市場調整的另一個不同之處。《復盤與啟示——深度調整下的房地產發展模式研究》報告顯示，截至目前，在本輪調整中出現債務違約的房企已達66家，其中部分房企已從資本市場退市，另有一些企業存在退市風險。

房地產企業遭遇流動性危機，與市場的劇烈調整有一定關系。

多位與會人員表示，房地產開發具有周期性，從拿地到開發，再到最終售罄，至少需要2-3年的時間，部分大體量項目的操作周期更長。

2019年和2020年，房地產交易旺盛，土地市場競爭激烈，不少企業獲取了一定數量的高價地。到2021年下半年，市場交易降溫，這些高價地不僅面臨去化難題，其利潤也被大幅壓縮，并進而對企業資金鏈帶來壓力。

事實上，2019年和2020年的狂飆突進，也被認為是房企此后遭遇債務壓力的主要誘因。與會的房企人士指出，在此期間獲得高價地的房企，后來普遍“壓力山大”；而由于各種原因未能拿到地、或拿地較少的企業，受到的影響則較小，可謂“塞翁失馬，焉知非福”。

在此過程中，房地產業慣有的“三高”發展模式（高杠桿、高負債、高增長）需要得到深刻反思。前述報告指出，分析債券違約房企的特點發現，其凈負債率都遠超行業平均水平，杠桿率過高，其中部分更是盲目進行多元化布局，進入與地產主業相距較遠的領域，沉淀資金大，回款慢，令現金流壓力劇增。

此外，從投資布局來看，多數出險房企新增土儲中，三四線城市占比偏高，高價地項目、非住宅占比偏高，導致去化周期更長、難度更大，并在本輪市場下行中遭受更加嚴重的去化風險。

過去多年來，房地產業存在明顯的“規模導向”，在追求規模的過程中，企業對杠桿的運用也不斷強化。2020年年中，“三道紅線”政策出臺，意味著去杠桿大幕正式拉開。這也倒逼房地產企業做出相應的調整。

與會人士表示，近兩年來，房地產企業普遍擯棄對規模的追求，在業務考核中更注重安全、利潤等指標，其中對安全的考量被放在首位，具體體現在收縮投資、強化銷售、縮減成本等方面。一些存在流動性壓力的房企，則努力拓展融資渠道，并通過引進戰略投資者的方式來緩解壓力。

與此同時，原有的管理架構也得到了調整。多數房企壓縮了管理半徑，在提高效率、壓縮成本的同時，也使總部有更強的約束力。

雖然正在經歷深度調整，但房地產業的發展前景仍然可觀。與會人士指出，由于房地產具有龐大的體量，對上下游產業有著較強的拉動力，即使在發達國家，房地產仍然是國民經濟中的重要產業。

國家統計局的數據顯示，2022年年末全國常住人口城鎮化率為65.22%。與會人士指出，這一水平與發達國家仍有差距，這也意味著城市化進程和人口流動仍然能夠帶動不小的需求。與此同時，改善性需求也有很大的釋放空間。

“從長遠看，中國人口向一線、二線、區域中心城市流動的趨勢不會變。”有與會嘉賓說，這些新增需求不僅會激活新房和二手房市場，還會在舊改等領域帶來機會。對于房地產企業而言，在產品和服務領域仍有很大的改善空間，這也意味著市場機會仍是存在的。

中指研究院上海企業公司常務副總經理程宇表示，根據測算，2023年到2025年，房地產市場基本會維持在11到12萬億的規模。另有嘉賓指出，即便在更遠的將來，房地產市場的體量也會維持在10萬億的水平，雖然與高峰時相比有所差距，但仍是一個龐大的市場。

除房地產開發和銷售的“基本盤”外，相關的多元業務領域也存在不小的機會。58安居客研究院院長張波認為，未來的機會將體現在多個方面，分別是物管、養老、托幼、經營性不動產和人工智能。其中，過去幾年來，大量的物業管理公司單獨上市，得到了資本的認可，已從側面證明了這一領域的發展前景。

“其實整個行業存在非常多的機遇，沒必要過于悲觀，反而是這個行業在迭代的時候，能創造更多的機會?！睆埐ㄕf。

有與會人士表示，從產品的角度來看，智能化和環?；彩俏磥淼姆较?，并將衍生出大量的機會。在居住鏈條的末端，家裝市場的空間同樣龐大。這些機會實際上對應了人民群眾對美好生活向往的各個方面。

雖然不少房地產企業在本輪調整中遭遇了人員流失和業務縮減，但其過往積累的能力和經驗，仍然有助于企業穿越周期。與會人士普遍認為，房地產企業有著較強的資源整合能力，對客戶和產品也有一定的研究，這些能力仍是下一個發展階段所需要的。

除物管外，代建業務近期已成為房企競相投入的新戰場。《房地產行業競爭格局趨勢研究》報告指出，2022年，代建企業代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，同比增長11.3%，依舊保持著較快的增長速度。

報告還表示，在傳統的開發項目代建之外，房地產及代建企業可通過參與政府代建、與城投公司合作、助力項目紓困等方式拓展代建業務。同時，代建企業也可以選擇為拿地的科技型企業提供代建服務。在該領域，房企的專業能力和品牌優勢都將有效地發揮作用。

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