7月7日，香港金融管理局（簡稱“香港金管局”）宣布向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施，其中包括價值1500萬港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至70%，價值1500萬港元以上至3000萬港元的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至60%等。

香港金管局總裁余偉文稱，市場數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。非住宅物業(yè)市場的情況亦相近似。根據(jù)差餉物業(yè)估價署最新公布的統(tǒng)計資料，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價格比2018—2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。綜合各方面的考慮，在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定及物業(yè)按揭貸款風(fēng)險得到妥善管理前提下，香港金管局調(diào)整了部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施。此次修訂后，市民購置物業(yè)將可以承受較高成數(shù)的按揭貸款。

需要注意的是，這是香港自2009年實施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來，首次放寬針對住宅物業(yè)的措施。

(資料圖)

最大的利好點是剛改項目

據(jù)了解，此次香港金管局對逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施作出修訂，主要包括三大措施：調(diào)整自用物業(yè)按揭成數(shù)、非住宅物業(yè)按揭成數(shù)、放寬以資產(chǎn)水平為審查基礎(chǔ)的按揭成數(shù)。

具體來看，香港金管局將價值1500萬港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成；價值1500萬港元以上至3000萬港元的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至六成；價值3000萬港元以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限維持于五成。

“為了避免適用按揭比率出現(xiàn)驟降情況，某些樓價水平的按揭比率會以漸進形式改變。非自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限維持于五成。”香港金管局稱。

此外，香港金管局還將非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成提升至六成；以“資產(chǎn)水平”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款的按揭成數(shù)上限由四成提升至五成。同時，取消目前主要收入來自香港以外地區(qū)的按揭貸款申請人限制，將所適用的按揭成數(shù)上限及“供款與入息比率”上限下調(diào)10個百分點的要求；取消目前按揭申請人因整體按揭成數(shù)超過金管局所容許的水平20個百分點時，將所適用的“供款與入息比率”上限下調(diào)5個百分點的要求。

7月8日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《華夏時報》記者表示，香港此次對于低總價住宅、商辦、無收入有資產(chǎn)群體這三類落實了寬松的貸款額度政策，實際上也相當(dāng)于內(nèi)地的降低首付比例的政策，只是表述方式不同。所以這也是貸款政策持續(xù)寬松、降低購房成本激活購房需求的導(dǎo)向。

在嚴(yán)躍進看來，此次香港房貸政策放寬，最大的利好點自然是剛改項目，即1500萬港元的項目，其貸款額度從50%可以提高到70%，能夠?qū)崒嵲谠诘亟档唾彿砍杀尽?/p>

14年來首次放寬住宅物業(yè)按揭貸款措施

嚴(yán)躍進指出，這是2009年以來香港首次對房貸額度進行放寬，即改變了“樓市辣招”做法，落實了寬松化的導(dǎo)向。這也說明香港的樓市寬松周期已經(jīng)開啟。

值得注意的是，香港金管局對此次房貸額度放寬政策稱為“調(diào)整物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施”。

那什么是樓市的“逆周期監(jiān)管措施”？香港金管局前總裁陳德霖曾公開表示，“顧名思義，就是因應(yīng)樓市周期的演變而采取適當(dāng)?shù)拇胧┤フ{(diào)節(jié)按揭信貸的供應(yīng)。亦即是說，在樓市上升周期時，收緊按揭供應(yīng)，在樓市進入下行周期時便松綁。”

2009年10月，彼時剛接任為香港金管局總裁的陳德霖，因察覺到香港的樓市，在樓宇供應(yīng)不足、美國實行量化寬松貨幣政策而導(dǎo)致香港出現(xiàn)負實質(zhì)利率和大量資金流入港元的情況下，樓市過熱的風(fēng)險明顯上升，其在2009年10月23日推出首輪的逆周期監(jiān)管措施，收緊香港樓市按揭成數(shù)。

據(jù)悉，2009年10月23日，香港金管局首次推出住宅按揭貸款的審慎監(jiān)管措施，要求價值2000萬港元或以上的住宅物業(yè)，實施六成按揭成數(shù)上限；樓價低于2000萬港元的物業(yè)，則繼續(xù)沿用七成按揭上限，但實際貸款額最高不超過1200萬港元。

彼時陳德霖表示：“推出這些審慎監(jiān)管措施的目的，是確保銀行按照審慎的原則管理按揭貸款的風(fēng)險，以保證銀行體系穩(wěn)定。略為調(diào)低高價住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限，將會有助銀行更審慎地去管理信貸風(fēng)險。”

此外，陳德霖還在2014年7月指出，無論如何，逆周期監(jiān)管措施都會對置業(yè)人士（不管是自住、投資或投機）和銀行業(yè)務(wù)帶來影響。但金管局的職責(zé)是保持銀行和金融穩(wěn)定。“我們的目的是在地產(chǎn)市場上升周期時，盡量減低置業(yè)者的借貸，以減低銀行的風(fēng)險和整個金融體系投入樓市的杠桿。”陳德霖稱。

而余偉文也于今年7月7日表示，自2009年實施物業(yè)按揭貸款逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來，金管局一直密切監(jiān)察樓價走勢、樓市成交量、本地經(jīng)濟狀況和外圍環(huán)境等一系列因素，評估樓市的情況，適時調(diào)整這些措施，以確保銀行妥善管理按揭貸款業(yè)務(wù)涉及的風(fēng)險，并有足夠能力應(yīng)對樓價一旦出現(xiàn)大幅調(diào)整的挑戰(zhàn)。

不過，此次調(diào)整是香港金管局2009年實施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來，首次放寬針對住宅物業(yè)的措施。

香港金管局指出，受新冠疫情和息口（利息）上升影響，香港住宅樓價在2022年開始調(diào)整，今年初縱有反彈，但市場數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。非住宅物業(yè)市場的情況亦相近似。根據(jù)差餉物業(yè)估價署最新公布的統(tǒng)計資料，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價格比2018—2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。外部環(huán)境方面，主要經(jīng)濟體仍然面對較大通脹壓力，利率可能在往后一段時間仍處于較高水平，環(huán)球經(jīng)濟若因利率高企而放慢增長，香港經(jīng)濟難免也會受到影響。

綜合各方面的考慮，香港金管局在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定及物業(yè)按揭貸款風(fēng)險得到妥善管理前提下，調(diào)整了部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施。

嚴(yán)躍進指出，香港貸款政策對于內(nèi)地近期房地產(chǎn)政策有非常大的啟發(fā)。香港落實了非常寬松的貸款政策，也意味著貸款政策是激活樓市需求的重要舉措，這也要求內(nèi)地在房貸政策方面繼續(xù)創(chuàng)新，進一步激活合理住房消費需求。

“今次修訂后，市民購置物業(yè)將可以承造（承受）較高成數(shù)的按揭貸款。”香港金管局還提醒市民大眾，置業(yè)是人生的重要決定，在做買房決定時，應(yīng)該量力而為，審慎管理當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險。

（文章來源：華夏時報）

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