7月7日，香港金融管理局（簡(jiǎn)稱(chēng)“香港金管局”）宣布向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施，其中包括價(jià)值1500萬(wàn)港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至70%，價(jià)值1500萬(wàn)港元以上至3000萬(wàn)港元的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至60%等。

香港金管局總裁余偉文稱(chēng)，市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，香港整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%。非住宅物業(yè)市場(chǎng)的情況亦相近似。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署最新公布的統(tǒng)計(jì)資料，寫(xiě)字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價(jià)格比2018—2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。綜合各方面的考慮，在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定及物業(yè)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)得到妥善管理前提下，香港金管局調(diào)整了部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施。此次修訂后，市民購(gòu)置物業(yè)將可以承受較高成數(shù)的按揭貸款。

需要注意的是，這是香港自2009年實(shí)施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來(lái)，首次放寬針對(duì)住宅物業(yè)的措施。

(資料圖)

最大的利好點(diǎn)是剛改項(xiàng)目

據(jù)了解，此次香港金管局對(duì)逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施作出修訂，主要包括三大措施：調(diào)整自用物業(yè)按揭成數(shù)、非住宅物業(yè)按揭成數(shù)、放寬以資產(chǎn)水平為審查基礎(chǔ)的按揭成數(shù)。

具體來(lái)看，香港金管局將價(jià)值1500萬(wàn)港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成；價(jià)值1500萬(wàn)港元以上至3000萬(wàn)港元的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至六成；價(jià)值3000萬(wàn)港元以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限維持于五成。

“為了避免適用按揭比率出現(xiàn)驟降情況，某些樓價(jià)水平的按揭比率會(huì)以漸進(jìn)形式改變。非自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限維持于五成。”香港金管局稱(chēng)。

此外，香港金管局還將非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成提升至六成；以“資產(chǎn)水平”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款的按揭成數(shù)上限由四成提升至五成。同時(shí)，取消目前主要收入來(lái)自香港以外地區(qū)的按揭貸款申請(qǐng)人限制，將所適用的按揭成數(shù)上限及“供款與入息比率”上限下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)的要求；取消目前按揭申請(qǐng)人因整體按揭成數(shù)超過(guò)金管局所容許的水平20個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，將所適用的“供款與入息比率”上限下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)的要求。

7月8日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，香港此次對(duì)于低總價(jià)住宅、商辦、無(wú)收入有資產(chǎn)群體這三類(lèi)落實(shí)了寬松的貸款額度政策，實(shí)際上也相當(dāng)于內(nèi)地的降低首付比例的政策，只是表述方式不同。所以這也是貸款政策持續(xù)寬松、降低購(gòu)房成本激活購(gòu)房需求的導(dǎo)向。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次香港房貸政策放寬，最大的利好點(diǎn)自然是剛改項(xiàng)目，即1500萬(wàn)港元的項(xiàng)目，其貸款額度從50%可以提高到70%，能夠?qū)崒?shí)在在地降低購(gòu)房成本。

14年來(lái)首次放寬住宅物業(yè)按揭貸款措施

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是2009年以來(lái)香港首次對(duì)房貸額度進(jìn)行放寬，即改變了“樓市辣招”做法，落實(shí)了寬松化的導(dǎo)向。這也說(shuō)明香港的樓市寬松周期已經(jīng)開(kāi)啟。

值得注意的是，香港金管局對(duì)此次房貸額度放寬政策稱(chēng)為“調(diào)整物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施”。

那什么是樓市的“逆周期監(jiān)管措施”？香港金管局前總裁陳德霖曾公開(kāi)表示，“顧名思義，就是因應(yīng)樓市周期的演變而采取適當(dāng)?shù)拇胧┤フ{(diào)節(jié)按揭信貸的供應(yīng)。亦即是說(shuō)，在樓市上升周期時(shí)，收緊按揭供應(yīng)，在樓市進(jìn)入下行周期時(shí)便松綁。”

2009年10月，彼時(shí)剛接任為香港金管局總裁的陳德霖，因察覺(jué)到香港的樓市，在樓宇供應(yīng)不足、美國(guó)實(shí)行量化寬松貨幣政策而導(dǎo)致香港出現(xiàn)負(fù)實(shí)質(zhì)利率和大量資金流入港元的情況下，樓市過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)明顯上升，其在2009年10月23日推出首輪的逆周期監(jiān)管措施，收緊香港樓市按揭成數(shù)。

據(jù)悉，2009年10月23日，香港金管局首次推出住宅按揭貸款的審慎監(jiān)管措施，要求價(jià)值2000萬(wàn)港元或以上的住宅物業(yè)，實(shí)施六成按揭成數(shù)上限；樓價(jià)低于2000萬(wàn)港元的物業(yè)，則繼續(xù)沿用七成按揭上限，但實(shí)際貸款額最高不超過(guò)1200萬(wàn)港元。

彼時(shí)陳德霖表示：“推出這些審慎監(jiān)管措施的目的，是確保銀行按照審慎的原則管理按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，以保證銀行體系穩(wěn)定。略為調(diào)低高價(jià)住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限，將會(huì)有助銀行更審慎地去管理信貸風(fēng)險(xiǎn)。”

此外，陳德霖還在2014年7月指出，無(wú)論如何，逆周期監(jiān)管措施都會(huì)對(duì)置業(yè)人士（不管是自住、投資或投機(jī)）和銀行業(yè)務(wù)帶來(lái)影響。但金管局的職責(zé)是保持銀行和金融穩(wěn)定。“我們的目的是在地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期時(shí)，盡量減低置業(yè)者的借貸，以減低銀行的風(fēng)險(xiǎn)和整個(gè)金融體系投入樓市的杠桿。”陳德霖稱(chēng)。

而余偉文也于今年7月7日表示，自2009年實(shí)施物業(yè)按揭貸款逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來(lái)，金管局一直密切監(jiān)察樓價(jià)走勢(shì)、樓市成交量、本地經(jīng)濟(jì)狀況和外圍環(huán)境等一系列因素，評(píng)估樓市的情況，適時(shí)調(diào)整這些措施，以確保銀行妥善管理按揭貸款業(yè)務(wù)涉及的風(fēng)險(xiǎn)，并有足夠能力應(yīng)對(duì)樓價(jià)一旦出現(xiàn)大幅調(diào)整的挑戰(zhàn)。

不過(guò)，此次調(diào)整是香港金管局2009年實(shí)施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來(lái)，首次放寬針對(duì)住宅物業(yè)的措施。

香港金管局指出，受新冠疫情和息口（利息）上升影響，香港住宅樓價(jià)在2022年開(kāi)始調(diào)整，今年初縱有反彈，但市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%。非住宅物業(yè)市場(chǎng)的情況亦相近似。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署最新公布的統(tǒng)計(jì)資料，寫(xiě)字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價(jià)格比2018—2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。外部環(huán)境方面，主要經(jīng)濟(jì)體仍然面對(duì)較大通脹壓力，利率可能在往后一段時(shí)間仍處于較高水平，環(huán)球經(jīng)濟(jì)若因利率高企而放慢增長(zhǎng)，香港經(jīng)濟(jì)難免也會(huì)受到影響。

綜合各方面的考慮，香港金管局在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定及物業(yè)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)得到妥善管理前提下，調(diào)整了部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，香港貸款政策對(duì)于內(nèi)地近期房地產(chǎn)政策有非常大的啟發(fā)。香港落實(shí)了非常寬松的貸款政策，也意味著貸款政策是激活樓市需求的重要舉措，這也要求內(nèi)地在房貸政策方面繼續(xù)創(chuàng)新，進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求。

“今次修訂后，市民購(gòu)置物業(yè)將可以承造（承受）較高成數(shù)的按揭貸款。”香港金管局還提醒市民大眾，置業(yè)是人生的重要決定，在做買(mǎi)房決定時(shí)，應(yīng)該量力而為，審慎管理當(dāng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

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