根據最新公布的2023年6月份市場情緒指數數據，重點50城情緒指數連續4月回落，進入觀望區間低位水平。預計若無重大利好政策加持，后續情緒指數仍存在下行壓力。從城市來看，50城中有8城未來短期房價預測呈上漲態勢，其中，一線城市上廣深韌性較強，短期內仍將維持上漲行情，二三線城市中，威海近期旅游熱度飆升拉動房地產活力提升，房價有望迎來短期上漲空間，中西部省會城市成都、長沙仍然表現不俗。

一、重點50城情緒指數連續4月回落，進入觀望區間低位

(資料圖)

進入6月份，房地產市場繼續下探，情緒指數再次回落。根據諸葛數據研究中心監測資料顯示，2023年6月，重點50城市場情緒指數為-0.71，較上月回落0.02，進入觀望區間低位區間。自2022年12月以來，市場情緒指數經歷了連續三月的回升，2023年3月開始，市場復蘇持續性不足，市場情緒指數四連降。政策面來看，6月央行公布新一期LPR報價，較上一期下降了10個基點，對購房者釋放利好，但是從市場反應來看，短期效果尚不顯著。可以看出當前市場端對政策刺激的敏感度正在逐步弱化，小范圍、低強度的政策已經不足以拯救下行的市場情緒，市場亟需重磅利好政策出臺來提振市場信心。預計若無重大利好政策加持，后續情緒指數仍存在下行壓力。

從成交表現來看，6月重點城市新房成交小幅回升，二手房延續下滑態勢，根據諸葛數據研究中心監測資料顯示，2023年6月（截止至29日）重點10城新房成交82351套，環比上漲9.5%，同比下降24.7%；二手房成交62886套，環比下降20.4%，同比下降5.9%。6月份，房企為沖刺半年業績，推盤和促銷力度加強，拉動新房成交量回升，但是二手房仍然下行，短期來看，購房者置業積極性仍不高，觀望情緒較濃。

當前來看，購房者的置業情緒處于歷史低位水平，根據中國人民銀行6月29日公布的《2023年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》，未來三個月，16.2%的居民有購房打算，較今年一季度的17.5%下降1.3個百分點，達2018年以來的次低谷。而居民購房意愿回落的背后與預期收入下降、對行業下行的擔憂等脫不開關系。根據國家統計局，2023年5月城鎮居民失業率為5.2%，較上月持平，而其中16-24歲青年群體失業率升至20.8%，達到近三年峰值，較上月擴大0.4個百分點，至此，16-24歲群體失業率已經連續5個月上升。

二、各等級城市情緒指數均下滑，一線城市跌幅最大，二線跌幅最小

從6月份各等級城市情緒指數來看，一線、二線、三四線城市情緒指數全部延續下滑態勢。其中，一線城市情緒指數為-0.56，較上月下降0.06，跌幅最大，但是仍然保持領先地位。一線城市在今年前兩月復蘇態勢強勁，幾乎觸及平穩區間邊界，3月份開始復蘇動力不足開始回落，本月北上廣三城情緒全線回落，帶動整體情緒下探，一線城市長期以來調控政策趨嚴，盡管今年以來部分城市局部松綁但是力度有限，購房者觀望情緒較重；二線城市情緒指數為-0.72，較上月回落0.02，跌幅最小，與近期多個二線城市優化調控政策有一定的關系；三四線城市情緒指數為-0.73，較上月回落0.03。短期來看，一線城市房價穩中趨升，尤其是上海、深圳，北京房價有小幅下降的可能；二線和三四線城市則多數面臨著下行壓力。

三、本月11城情緒指數回升，深圳、廈門、南京情緒指數漲幅領先

從6月份各城市市場情緒指數來看，50城的市場情緒指數分布于市場平穩區間、市場觀望區間、市場低迷區間3個區間，城市個數分別為1個、35個、14個，分別較上月持平、減少6個，增加6個。其中，深圳重回情緒指數榜首，并且是本月唯一居于平穩區間的城市，深圳自2023年1月自觀望區間升至平穩，隨后連續4個月在平穩區間徘徊，5月份突破觀望邊界進入觀望高位，6月再次回歸平穩區間。整體來看，深圳情緒較為穩定，房價韌性較強。上海本月市場情緒小幅回落，進入觀望區間高位。6月情緒指數為-0.33，較上月回落0.11。三亞位居情緒指數TOP3，三亞憑借著旅游熱潮拉動房地產市場活力的回升，近期以來市場表現良好。

從情緒指數變化來看，本月情緒指數上升的城市有11個，下降的城市數量為39個。其中，深圳漲幅居首，本月市場情緒指數為-0.3，較5月上升0.06。其次為廈門，6月市場情緒指數為-0.66，較上月上升0.02，廈門當前首套房貸款利率降至3.7%，信貸環境相對寬松，并且今年來限購限售政策也獲得放松，加上旅游資源的加持，市場活躍度提升。南京情緒指數為-0.78，較上月提升0.02，從低迷區間重回觀望，南京近期樓市松綁政策頻頻，局部松綁限購、優化公積金貸款政策等對購房者釋放利好，一定程度上拉升入市積極性。

四、上廣深房價漲勢穩定，中西部省會城市成都、長沙短期仍有上漲空間

根據情緒指數預測房價模型，監測的重點50城中短期內有8城房價呈現上漲態勢，占比不足2成，多數城市房價仍有下行風險。

從未來短期來看，預測穩步上漲的城市包括一線城市中的深圳、上海、廣州以及二三線城市威海、成都、長沙等。其中，深圳、上海房價韌性較強，深圳2023年6月市場均價為67926元/㎡，環比上漲0.85%，根據情緒指數預測，未來4個月深圳房價將會延續上升態勢，累計漲幅超1%。6月份上海市場均價為74333元/㎡，環比上漲0.15%。根據情緒指數模型預測，未來4個月累計漲幅超1%。山東威海近期旅游熱度飆升拉動房地產活力提升，房價或將迎來短期上漲空間，6月市場均價為10721元/㎡，環比上漲0.86%，預計未來2個月房價將會保持升勢，月均漲幅超0.5%。成都作為成渝經濟圈的核心城市，今年以來在多輪松綁政策、人口凈流入等利好帶動下，在眾多重點城市中脫穎而出，房地產市場保持著較高熱度，6月市場均價為18001元/㎡，環比上漲0.47%，根據情緒指數，預計未來2個月內房價延續上漲，月均漲幅在0.4%-0.5%左右。長沙作為湖南省會城市，近年來憑借著旅游名片成為網紅城市，近期旅游熱度不低，6月市場均價為12455元/㎡，環比上漲0.46%，預計未來3個月內房價小幅回升，月均漲幅在0.1%左右。

與此同時，很多城市未來短期房價預計面臨著明顯下行壓力，其中，環渤海經濟圈的青島、石家莊、煙臺、天津等城市首當其沖。這些城市6月均邁入了低迷區間，根據情緒指數模型，預計未來短期月均跌幅在0.5%-1.5%左右。長三角的無錫、徐州、嘉興房價也處在下滑周期，未來短期房價維持下行的可能性較大。未來房價相對穩健、有小幅下調可能的城市包括三亞、杭州、福州等，均位于觀望區間中位或者高位水平。杭州市場情緒連續8個月位居觀望，盡管近期以來杭州局部松綁限購，涉及余杭區、蕭山區等部分區域街鎮，但是由于區域的局限性，當前來看效果并不顯著。6月杭州市場均價為40806元/㎡，環比下降0.21%。根據情緒指數，未來3個月內房價小幅回落，累計跌幅0.5%左右。

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