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近日，央行發(fā)聲表示支持鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款。常州也于近日發(fā)布消息稱已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行溝通。在這樣的背景下，行業(yè)對(duì)下調(diào)存量房貸利率的呼聲加大，基于近期提前還貸潮以及新舊房貸利差拉大的現(xiàn)狀，存量房貸利率下調(diào)的必要性增強(qiáng)。諸葛數(shù)據(jù)研究中心解讀如下：

一、央行發(fā)聲鼓勵(lì)新發(fā)貸款置換存量貸款，存量房貸利率下調(diào)呼聲漸高

7月14日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化的原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款。該發(fā)聲一出，引起行業(yè)內(nèi)的熱烈討論，一時(shí)之間對(duì)于下調(diào)存量房貸的呼聲席卷而來(lái)。常州于7月21日在常州日?qǐng)?bào)官微上發(fā)布消息稱，目前常州市商業(yè)銀行還沒(méi)出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。隨后該消息中“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”的表述已經(jīng)被刪除。截止至目前，尚未有城市有正式的文件落地。

無(wú)論如何，降低存量房貸利率，對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好消息，意味著將減少房貸利息支出，減輕居民資產(chǎn)壓力。但從銀行角度來(lái)看，若是下調(diào)存量房貸利率一定程度上會(huì)折損銀行的利潤(rùn)，并且工作量大、涉及面廣，同時(shí)下調(diào)的幅度如何確定也需謹(jǐn)慎考量，因此具體細(xì)則還需要研究。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，本身自主下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力偏弱，但基于今年以來(lái)提前還貸群體大幅增加，很大程度上影響銀行的流動(dòng)性，并且長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在新增貸款利率調(diào)整的背景下，存量按揭貸款利率適時(shí)調(diào)整也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。

二、重點(diǎn)城市新舊房貸利率差最高超2%，居民還貸壓力大導(dǎo)致提前還貸潮

近期以來(lái)，提前還貸成為熱門(mén)話題，而這一現(xiàn)象背后折射的正是存量房貸利率過(guò)高，居民還貸壓力大的現(xiàn)實(shí)。存量房貸利率與新增房貸利率之間的差距不斷拉大，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)15城當(dāng)前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無(wú)錫甚至高達(dá)6%以上，杭州、南京、無(wú)錫、武漢等城市LPR加點(diǎn)超過(guò)100BP，新舊利率差最高達(dá)到2.3%。

過(guò)大的新老房貸利差，也不難理解為什么提前還貸的群體大幅增加。一方面，受到疫情以及國(guó)內(nèi)外形勢(shì)等綜合影響，居民預(yù)期收入下滑，理財(cái)收益不理想，導(dǎo)致居民更傾向于將手中資金用來(lái)提前還貸；另一方面，雖然LPR處于下調(diào)趨勢(shì)，但是存量房貸利率卻仍然處于高水平，新舊房貸利率差不斷擴(kuò)大，這樣的心理落差也讓居民更加想要提前還貸。

三、存量房貸利率下調(diào)必要性增強(qiáng)，后續(xù)可能采用國(guó)有大行先行方式推行

在當(dāng)前的背景下，下調(diào)存量房貸利率的必要性逐步增強(qiáng)。一方面，可以助力緩解提前還貸現(xiàn)象；另一方面，也可以提升市場(chǎng)流動(dòng)性，使得居民有更多的資金投入消費(fèi)。

對(duì)于后續(xù)下調(diào)房貸利率的方式，大概率上可能采取國(guó)有大行先行的模式，發(fā)揮帶頭示范作用，根據(jù)客戶資質(zhì)和存量房貸的具體情況出臺(tái)針對(duì)性的方案，靈活對(duì)待，避免一刀切的做法。同時(shí)，給與地方商業(yè)銀行更多的靈活性和自主性，采取直接降（在存量房貸利率的基礎(chǔ)上打折）或者間接降（貸款以新?lián)Q舊）等方式。

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