近期氣溫不斷升高，但樓市已開始步入淡季。伴隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放完成，4月以來(lái)主要城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度普遍下滑，購(gòu)房者置業(yè)熱情下降。專家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，5月房地產(chǎn)銷售繼續(xù)回落，6月市場(chǎng)走勢(shì)是關(guān)鍵，房地產(chǎn)仍需要政策加力支持。但也有專家認(rèn)為，樓市走勢(shì)符合預(yù)期，二季度可能迎來(lái)市場(chǎng)底部。
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二季度市場(chǎng)迎來(lái)淡季
6月-8月是樓市傳統(tǒng)淡季，接下來(lái)才是樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季。“從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，對(duì)未來(lái)3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)我們依然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，很難有快速反彈，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期依然較弱，開發(fā)企業(yè)還是保持謹(jǐn)慎甚至收縮的策略。”5月29日，建誠(chéng)智庫(kù)負(fù)責(zé)人苑承建在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，目前并不調(diào)整全年預(yù)期。
“今年年初，我們預(yù)計(jì)二季度有可能迎來(lái)市場(chǎng)底部，現(xiàn)在我們依然堅(jiān)持這個(gè)判斷，市場(chǎng)不好但也沒(méi)那么悲觀。”苑承建預(yù)計(jì)，2023年全年樓市成交量將小幅上漲。不過(guò)，他同時(shí)指出，二季度市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)下探到短期底部，是否能夠走出反轉(zhuǎn)，要看樓市政策的支持力度和宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月份，重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比下降超兩成，低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)超40%；重點(diǎn)15城二手住宅成交約1370萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.3%，同比增長(zhǎng)近8成。進(jìn)入5月，市場(chǎng)延續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢(shì)，企業(yè)推盤節(jié)奏亦明顯下滑；前三周，重點(diǎn)50城新房成交面積較4月周均下降接近兩成。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，在各地樓市調(diào)整壓力不斷增加的背景下，近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購(gòu)，但整體調(diào)控力度仍較為有限，對(duì)提振市場(chǎng)活躍度、修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的效果并不明顯。
2023年以來(lái)，熱點(diǎn)一二線城市土地拍賣熱度有所回升，絕大多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行。“熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成一定的支撐。但整體來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力依然在增加。”陳文靜說(shuō)。
陳文靜表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍受到多個(gè)因素的影響和制約：第一，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨較大下行壓力，居民收入預(yù)期并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，是制約購(gòu)房需求釋放的關(guān)鍵因素之一。第二，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，4月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，市場(chǎng)預(yù)期仍較弱。近期部分城市房企降價(jià)促銷的情況增多，也進(jìn)一步影響了房?jī)r(jià)的整體預(yù)期。第三，近期個(gè)別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)。
高能級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展空間仍大
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授蔣南平在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，當(dāng)前樓市普遍出現(xiàn)兩極分化，總體上來(lái)看，市郊和中心城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)各異，市郊的房?jī)r(jià)在普遍下滑，而市中心的房?jī)r(jià)在上漲。
蔣南平指出，從房企的角度來(lái)看，不同房企心態(tài)也是各異。一些房地產(chǎn)商想降價(jià)，急于回籠資金，但考慮到成本也不敢降得太多，所以當(dāng)前樓市形成了買賣雙方相持的狀態(tài)。還有一部分房地產(chǎn)商本身有實(shí)力，但在行情不好的時(shí)候捂盤惜售，等待機(jī)會(huì)。
“從全國(guó)來(lái)看，人口向大城市流入的趨勢(shì)并未改變。從區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略對(duì)于人口吸引力有顯著的推動(dòng)作用。”苑承建認(rèn)為，從樓市月度累計(jì)降幅來(lái)看，2022年下半年以來(lái)降幅已基本趨穩(wěn)，市場(chǎng)進(jìn)入筑底階段。盡管銷售規(guī)模有所回落，但高能級(jí)城市或區(qū)域內(nèi)人口流入較多的城市，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間依然較大。
陳文靜認(rèn)為，短期市場(chǎng)走勢(shì)仍存在較大不確定性。在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的背景下，亟須中央及地方政府給予樓市更大力度的政策支持，以穩(wěn)定購(gòu)房者的置業(yè)信心和預(yù)期。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）
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