房地產(chǎn)市場(chǎng)利好消息不斷，但供給端和需求端恢復(fù)信心仍需要時(shí)間，信貸數(shù)據(jù)有望在近期觸底。

從4月數(shù)據(jù)來看，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額繼續(xù)腰斬，投資和拿地情緒依然不高。不過隨著中央政治局會(huì)議再次釋放穩(wěn)樓市信號(hào)，各地因城施策深化的消息不斷，繼前4個(gè)月超百城出臺(tái)樓市新政之后，近日又有湖南長(zhǎng)沙、浙江金華等多地陸續(xù)放開限售限購(gòu)。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，當(dāng)下疫情擾動(dòng)疊加按揭利率依然偏高，是制約銷售的主要因素，預(yù)計(jì)疫情沖擊緩解后，5~6月份或迎來拐點(diǎn)，供給端信心也將隨之逐漸恢復(fù)。接下來，各地穩(wěn)地產(chǎn)的政策將集中在優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、購(gòu)房成本和條件放松、優(yōu)質(zhì)地塊吸引開發(fā)商三大方向。

考慮到疫情沖擊較大，機(jī)構(gòu)短期對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融數(shù)據(jù)預(yù)期仍不樂觀，但隨著全國(guó)疫情防控效果顯現(xiàn)，4月有望見底。

因城施策持續(xù)進(jìn)行時(shí)

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年前4個(gè)月已有近110個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市新政，政策調(diào)整主要涉及降低按揭利率、調(diào)整首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化限購(gòu)政策、降低限售年限等。進(jìn)入5月，各地因城施策開始有所深化，調(diào)整范圍從三四線城市拓展至重點(diǎn)二線城市，政策松綁維度也有所延伸。

5月1日，無錫市宣布將市區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，成為繼沈陽之后又一個(gè)出手降低二手房稅費(fèi)成本的城市；3日，徐州市住建局在明確下調(diào)住房貸款利率的同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)無房無貸的首次購(gòu)房及有房無貸的二套住房降低首付比例，新購(gòu)商品住宅144平方米以上的不限制轉(zhuǎn)讓。

繼鄭州、哈爾濱、福州、濟(jì)南、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等省會(huì)城市之后，近日吉林長(zhǎng)春也調(diào)整樓市政策，在提出階段性降低公積金貸款首付比例、改善型住房貸款取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)，鼓勵(lì)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持，并允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。

此外，5月6日，湖南長(zhǎng)沙、浙江金華也紛紛傳出調(diào)整限購(gòu)、限售政策的消息。

此前的4月29日，中央政治局會(huì)議釋放“穩(wěn)樓市”信號(hào)，提出要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，堅(jiān)持房住不炒，同時(shí)支持各地各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，均表態(tài)支持房企融資以及居民首套和改善性住房需求，其中在提到要堅(jiān)持房住不炒的同時(shí)，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師謝浩宇團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然較大，受制于房住不炒的定位，金融政策在執(zhí)行上有所低于預(yù)期。當(dāng)前將防風(fēng)險(xiǎn)放在房住不炒之前，預(yù)計(jì)將迎來金融政策在范圍和力度方面的持續(xù)擴(kuò)大。

明明認(rèn)為，接下來各地將按照政治局會(huì)議的要求，繼續(xù)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，同時(shí)繼續(xù)加碼需求端的放松，滿足合理的改善型需求，繼續(xù)適度下調(diào)按揭貸款利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)。此外，各地也會(huì)出讓更多的優(yōu)質(zhì)地塊吸引開發(fā)商拿地。

但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，考慮到一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是需求強(qiáng)供給少，政策大幅放開容易刺激房?jī)r(jià)上漲且對(duì)穩(wěn)定地產(chǎn)投資作用有限，與“房住不炒”的要求相矛盾，因此一線城市大幅放開的可能性非常小。

地產(chǎn)信貸有望年中反彈

作為信貸需求的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度將直接反映在金融數(shù)據(jù)當(dāng)中，此前因?yàn)槌山涣看蠓禄谘永m(xù)了兩個(gè)月的同比少增后，2月代表居民按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款(減少459億元，同比減少4572億元)出現(xiàn)了自2007年有統(tǒng)計(jì)以來首次負(fù)增長(zhǎng)。3月新增居民中長(zhǎng)貸3735億元(同比增長(zhǎng)-40.1%，前值-111.2%)，雖然降幅有所收窄，但仍表現(xiàn)偏弱。

疫情反復(fù)讓原本有所回暖的市場(chǎng)再次遇冷。克而瑞最新發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜顯示，百?gòu)?qiáng)房企4月單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，同比降幅58.6%較3月有所擴(kuò)大，且處于近年來單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模同比下降55.9%，拿地總額僅為3626億元，同期非銀融資總額為843.4億元，同比下降52.1%，環(huán)比下跌19.7%。而此前就有多家機(jī)構(gòu)指出，2022年房企總體到期債務(wù)超過6000億元，其中3月、4月、6月償債壓力較大，當(dāng)前房企違約仍時(shí)有發(fā)生。

“各城市因城施策的限購(gòu)、限貸等需求端放松已經(jīng)比較強(qiáng)了，現(xiàn)在需求端主要還是有兩個(gè)制約，一是疫情的擾動(dòng)影響線下看房、購(gòu)房活動(dòng)，二是按揭貸款利率還是偏高，對(duì)居民購(gòu)房意愿的刺激力度還不夠。”明明對(duì)記者表示，度過此輪疫情沖擊較強(qiáng)的階段后，5、6月份地產(chǎn)銷售可能迎來拐點(diǎn)，“但反彈的幅度可能會(huì)低于過去幾輪。”

近日央行發(fā)布的2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至今年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.56萬億元，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，增速比上年末低1.3個(gè)百分點(diǎn)，但一季度增加2900億元，比上年四季度多增4414億元。個(gè)人住房貸款余額38.84萬億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比上年末低2.3個(gè)百分點(diǎn)。3月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初下降了17個(gè)基點(diǎn)。

從供給端來看，民營(yíng)房企融資困難和對(duì)未來信心不足仍是主要的干擾因素。明明分析：“從銷售底到開發(fā)投資底一般有三個(gè)季度左右的時(shí)滯。如果年中商品房銷售能夠有一定復(fù)蘇，那么年底或者明年初，拿地、投資這些數(shù)據(jù)可能就會(huì)有所改善。”

但短期之內(nèi)，機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸需求預(yù)期普遍不樂觀。“這一輪疫情對(duì)4月經(jīng)濟(jì)的沖擊比較大，對(duì)線下的商品房銷售、地產(chǎn)開工施工都有影響，所以4月房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸數(shù)據(jù)大概率是比較弱的。”明明預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融數(shù)據(jù)4月見底，5月小幅回升，6月顯著回暖，“但還需要根據(jù)全國(guó)疫情的變化再進(jìn)一步觀察。”

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明預(yù)測(cè)，4月信貸投放偏弱，結(jié)構(gòu)也仍然不及預(yù)期。預(yù)計(jì)4月新增貸款接近1.4萬億元，較去年同期1.47萬億元同比少增，遠(yuǎn)低于3月的3.13萬億元。個(gè)人貸款方面，4月新增個(gè)貸3500億元且全部為中長(zhǎng)期貸款，同比繼續(xù)明顯少增。

紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖也認(rèn)為，在房企違約風(fēng)險(xiǎn)事件頻出的情況下，當(dāng)下銀行的放貸意愿并不高。

不過記者注意到，近日央行廣州分行表態(tài)，為緩解房企資金壓力，銀行對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。另據(jù)央行廣州分行數(shù)據(jù)，今年一季度廣東房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)邊際改善，其中開發(fā)貸增加579億元，擺脫了上年三季度以來的平緩狀態(tài)，重新進(jìn)入增長(zhǎng)通道，3月個(gè)人住房貸款(增加144億元)也較上月環(huán)比多增159億元。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

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